香港買家最常問的問題：在普吉島買樓，沒有銀行按揭怎麼辦？
簡單直接的答案：外國買家確實無法向泰國本地銀行申請標準按揭，這是泰國法律的現實。但普吉島的開發商和二手市場早已演化出至少5種完善的付款結構，讓香港人、新加坡人及其他外國買家能夠以低至10%首期入市，分期期間最長可達5年，全程無需與任何泰國銀行打交道。2026年，這些機制依然全面運作。
根據《Nation Thailand》數據，2025年第三季普吉島公寓成交中，外國買家佔約60%；預測2026年這一比例將升至65%。這批外國買家幾乎清一色依靠開發商分期、業主直接融資或早鳥折扣方案，而非銀行貸款。
入市前必須掌握的法律基礎
在了解各種付款方案之前，有幾個核心法律事項是香港買家必須弄清楚的：
- 外籍人士持有公寓的外資配額上限為該大廈總樓面面積的49%。一旦配額用盡，無論你多早交了訂金，土地廳都會拒絕辦理業權登記。簽約前必須向公寓法人管理機構索取書面配額證明，並到土地廳核實。
- 資金必須從泰國境外以外幣電匯入境。泰國收款銀行會就每筆外幣入境發出「外匯交易表格」（FETF，Foreign Exchange Transaction Form），這份文件是日後辦理業權過戶的必要文件。若資金從泰國境內帳戶轉賬，則無法取得FETF，業權登記將無從進行。
- 開發商分期計劃並非貸款合約。它是買家與開發商之間的直接合約安排，業權需於全數繳清後才會正式轉讓。
5種無需泰國銀行按揭的入市方式
方式一：樓花建築期分期付款（最普及）
這是外國買家購買新盤最常見的方式。買家於簽約時繳付首期，其後按建築進度分期付款，全程零息。
以Chertalay區的The Harmony by Wallaya Villas為例，付款比例為30/30/15/15/10%：簽約時付30%、地基完成後付30%、建築中期各付15%，餘下10%於交樓時結清。該項目預計於2027年第三季完工，買家實際上有接近兩年時間分散付款。
Layan Verde則提供更彈性的選擇，入場價由約263,000美元（約920萬泰銖）起，可選擇50%或35%首付，餘款分期至2028年底。項目的統籌租金回報率預計可達每年8.7%。
AssetWise旗下The Title系列（普吉島組合估值已達474.47億泰銖）的標準分期方案為：簽約付25%、地基完成付25%、交樓時付最後25%，餘款視乎具體安排。
方式二：業主直接融資（二手市場「Easy Buy」）
這是買賣雙方之間的私人融資協議，完全無需銀行介入。買家支付10至30%作訂金，餘款按季或按月在3至5年內還清，業權在全數還款前仍屬於賣方。
根據Siam Real Estate的資料，首付愈高（接近30%），條款通常愈優惠，包括每期還款額較低及還款期較短。業主直接融資適用於外籍人士全權擁有（Freehold）及長租（Leasehold）單位。
需要特別留意的是，賣方通常不會在合約上列明「利率」，而是以「價格溢價」形式計算，典型範圍為每年3至5%（以未還款項計算）。所有條款必須在任何款項過手前白紙黑字寫進買賣合約。
方式三：全數付清換取早鳥折扣
部分開發商對於建築前期一次性付清全款的買家，提供5至15%折扣。這適合手頭資金充裕、願意把資金鎖定1.5至2年至完工為止的投資者。代價是風險較高，一旦出現建築延誤，資金亦無法提早取回，但入場成本是所有方案中最低的。
方式四：訂金加樓花轉讓
買家先以25至30%訂金鎖定單位，在大廈建成前將購買合約轉讓給新買家，賺取樓價升幅差價。這本質上是一種投機性部署，只在市場持續上升時有效。並非所有開發商都允許合約轉讓，必須在簽約前仔細審閱買賣合約的相關條款。
方式五：海外資產抵押融資
新加坡及香港部分國際銀行（如當地私人銀行或財富管理部門）可接受以海外資產作抵押，提供信貸用於購買泰國房地產，利率一般由**每年4至6%**起。這種結構較為複雜，通常要求借款人已持有相當規模的投資組合，但好處是毋須變賣現有資產。
五種方案一覽對比
| 參數 | 開發商建築期分期 | 業主直接融資 | 全數付清 | 樓花合約轉讓 | 海外資產抵押 |
|---|---|---|---|---|---|
| 首付比例 | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| 付款期 | 1-3年（建築期） | 3-5年 | 一次性 | 至完工為止 | 5-15年 |
| 利率 | 0% | 每年3-5% | 無 | 無 | 每年4-6% |
| 業權過戶時間 | 全數付清後 | 全數付清後 | 即時 | 未收取業權 | 還清貸款後 |
| 主要風險 | 建築延誤 | 賣方違約 | 資金鎖定 | 禁止轉讓 | 匯率波動 |
| 適用範圍 | 廣泛 | 有限 | 任何時候 | 視合約而定 | 大額投資組合 |
香港買家常犯的5個錯誤
錯誤一：沒有核實外資配額。 49%上限是以整棟大廈的樓面面積計算，不是個別單位。一旦配額已滿，即使你早已交了訂金，土地廳仍會拒絕過戶登記。務必在付任何款項前取得書面證明。
錯誤二：從泰國境內帳戶轉帳。 沒有FETF，業權登記無法進行。資金必須從境外以外幣電匯，香港的港元或美元帳戶均適用。
錯誤三：口頭協議代替書面合約。 業主直接融資的條款若只靠口頭承諾，日後爭議幾乎無從保障。每筆付款金額、到期日、遲付罰款及訂金退還條件，一律要寫進正式合約。
錯誤四：忽略沉降基金及管理費。 除樓價外，每位買家須一次性繳付沉降基金（一般為每平方米400至800泰銖），以及每月公共地方維護費（每平方米每月40至100泰銖）。這兩項費用均不包含在分期計劃內。
錯誤五：以為分期付款等於保障投資。 開發商提供分期並不代表開發商不會出現財務問題。簽約前應核查開發商的財務狀況、環境影響評估（EIA）批文及過往竣工項目的交付紀錄。
過戶時須繳付的稅項
分期付款本身不涉及稅項。在辦理業權過戶時，買家須繳付：
- 過戶費：評估值的2%（通常由買賣雙方各付一半）
- 印花稅：0.5%
泰國物業的顧問團隊一直協助香港買家釐清上述付款結構，選擇最適合自己財務狀況的入市方案，歡迎諮詢。
資料來源：Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026