香港買家最想知道的答案
在普吉島買樓，外國人幾乎不可能向泰國本地銀行申請按揭。市場的解決方案是：發展商直接向買家提供免息分期，期限由12個月至最長60個月不等，毋須銀行介入。大多數外國買家以全現金成交，而發展商分期計劃正是給希望分散資金、暫不動用大額存款的買家度身設計的工具。
普吉島物業市場的規模，你需要知道
數字最能說明問題。根據Colliers Thailand數據，2021至2025年間，普吉島共推出45,066個住宅單位，合計投資額高達4,697.2億泰銖（約130億美元）。單計2025年，市場節奏更加急促：逾72個新項目，超過10,312個單位，涉及金額816.4億泰銖。
泰國大型上市發展商亦大舉進攻普吉島。Sansiri宣布2026至2028年在普吉島推出20個新項目，合計價值240億泰銖。旗下擁有「The Title」品牌的AssetWise，截至2026年3月，普吉島積壓訂單已達216.69億泰銖，佔公司整體項目組合的57%。這兩家發展商均高度依賴分期融資吸引境外投資者，而境外買家現已成為普吉島市場的核心需求力量。
四大付款方案逐一比較
方案一：30/70建築期計劃（最普及）
這是普吉島最常見的結構。買家在簽約時（或首3至6個月內分期）支付樓價的30%，餘下70%於交樓時一次性繳清，全程零利息。實際上，這相當於一筆18至30個月的免息貸款，配合建築工程進度還款。
實際例子：以AssetWise旗下「The Title」某個項目、售價800萬泰銖的公寓單位為例。買家先繳付訂金20萬泰銖，其後每月支付18萬泰銖，連續12個月共繳236萬泰銖，最後交樓時一次性支付餘款564萬泰銖。
方案二：20/80交樓後延伸計劃
部分發展商（尤其是別墅項目）容許買家在項目落成後繼續分期。買家只需於建築期內繳付20%，餘下80%於收樓後的24至36個月內分期支付。這個階段通常會收取利息，年利率介乎3%至8%。
此結構最常見於售價1,500萬至4,000萬泰銖的別墅，始終一次性支付一大筆尾款對高資產淨值買家來說亦未必方便。
方案三：泰國本地銀行按揭
技術上可行，實際上困難重重。現時只有少數銀行受理外國人申請：
- UOB泰國 - 特定國籍公民最高貸款70% LTV，利率由6.5%起
- 盤谷銀行（Bangkok Bank） - 主要面向持有泰國工作許可證的申請人
- 中國工商銀行（泰國） - 主要面向中國籍買家
申請條件包括：可核實月收入達8萬至10萬泰銖、工作合約或商務簽證，以及信貸記錄。審批需時45至90日。對絕大多數在泰無工作的香港買家而言，此路幾乎不通。
方案四：以境外資產抵押借貸
部分買家選擇在本港或其他地方以現有物業、投資組合或生意作抵押，借出資金再電匯至泰國。若香港息率較低，整體利息成本可能更划算，且在跟發展商議價時等同全現金買家，談判籌碼更強。
四大方案一覽表
| 比較項目 | 30/70建築期計劃 | 20/80交樓後計劃 | 泰國銀行按揭 | 境外資產抵押 |
|---|---|---|---|---|
| 首期比例 | 30% | 20% | 30-50% | 0%（以其他資產作抵押） |
| 利率 | 0% | 年利率3-8% | 年利率6.5-8% | 視乎所在地區 |
| 年期 | 18-30個月 | 36-60個月 | 最長20年 | 最長15-25年 |
| 外國人可獲批程度 | 高 | 中 | 低 | 視乎個人狀況 |
| 審批速度 | 1-3個工作天 | 1-7個工作天 | 45-90日 | 14-60日 |
| 買家風險 | 中（視發展商而定） | 中等偏高 | 低（銀行審查項目） | 匯率風險 |
| 1,000萬泰銖總額外支出 | 0泰銖 | 45萬至120萬泰銖 | 130萬至240萬泰銖（5年計） | 不一定 |
香港買家最容易犯的六個錯誤
1. 沒有認真閱讀買賣合約（SPA） 付款計劃的所有條款均在SPA內訂明，關鍵條款包括：逾期付款罰款（通常為每月1%至1.5%）、取消合約條件（發展商可能沒收已付款項的25%至30%）、交樓日期及延誤責任。務必委聘合資格泰國物業律師審閱英文版合約。
2. 忽略外匯交易（FET）證明書要求 外國人以全權擁有（Freehold）方式購買公寓，每一筆入賬匯款必須經泰國銀行處理，並取得外匯交易（FET）表格。沒有此文件，土地局將拒絕辦理業權登記。直接在找換店兌換現金存入並不符合資格。
3. 低估尾款壓力 30/70計劃在建築期間感覺輕鬆，但70%的樓款是一筆可觀數目。若買家的財務狀況在建築期間有所改變，隨時面臨蝕去已付全數的風險。
4. 誤以為付款計劃等同銀行保障 發展商分期計劃並非銀行擔保。一旦發展商資不抵債，買家只能以普通債權人身份排隊追討。正因如此，選擇發展商至關重要。AssetWise積壓訂單達217億泰銖，Sansiri目標2026年收入達390億泰銖，兩者均為泰國交易所（SET）上市公司，財務透明度相對較高，風險相對較低。
5. 忽略額外交易費用 買樓費用不止樓價本身，還包括：土地局轉讓費（新樓約2%）、維修基金（每平方米約500至800泰銖）及每月管理費（每平方米40至120泰銖）。這些費用均不在發展商分期計劃的保障範圍內。
6. 忽視外籍人士業權比例上限 每棟公寓大廈的外籍人士全權擁有單位，上限為可售面積的49%。信譽良好的發展商一般事先預留配額，但買家簽約前應主動查詢項目的外籍配額餘額。
常見問題（FAQ）
最低首期是多少？ 一般為樓價的20%至30%。預訂時繳付的訂金（通常為10萬至30萬泰銖）會計入首期金額內。
如果錯過一期付款怎麼辦？ 大多數合約設有15至30日寬限期，其後每月收取1%至1.5%逾期罰款。若拖欠超過60至90日，發展商有權終止合約並沒收已收款項的25%至30%。
發展商接受港幣或美元付款嗎？ 合約一律以泰銖計價，並須透過泰國銀行以泰銖支付。部分發展商接受美元或歐元電匯至其海外賬戶，但匯率風險由買家全數承擔。
現金付清可以有折扣嗎？ 可以。發展商普遍為全現金成交提供**3%至7%**的折扣優惠。反之，選擇交樓後分期計劃的買家，樓價本身可能已包含溢價。
在普吉島買樓需要泰國簽證嗎？ 簽證狀態不影響簽訂分期付款合約本身，但從境外匯款需要泰國銀行賬戶。大多數銀行允許持旅遊簽證的外國人開戶，惟各銀行要求不盡相同。
泰國物業的顧問團隊可協助香港買家逐一比對以上方案，配對合適的普吉島項目，並安排合資格律師審閱合約，歡迎查詢。
資料來源：Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers