一句講晒:泰國人負債少咗,反而係買家嘅機會
如果你正打算落訂買泰國樓,呢個數據值得留意:泰國家庭負債佔GDP比率已經由2021年高位嘅90.8%,跌到2026年初嘅86%以下。但呢個「好消息」嘅背後,其實係銀行大幅收緊按揭審批,唔係當地人收入增加。結果係:本地買家愈嚟愈難借到錢上車,反而幫緊有現金或者境外融資嘅海外買家,喺傾價方面攞到更大優勢。
對經常關注泰國樓市嘅香港買家嚟講,呢組數字表面正面,實情卻反映緊本地購買力萎縮。想睇清楚背後邏輯,先要拆解泰國銀行收水嘅來龍去脈。
泰國樓市已經連跌四年,點解?
根據泰國中央銀行(Bank of Thailand)公布嘅數據,家庭負債佔GDP比率喺2021年見頂90.8%之後持續回落,踏入2026年初已經跌穿86%。但呢個回落唔係因為泰國人袋多咗錢,而係商業銀行收緊咗評分模型,並且提高咗首期要求,令借貸意欲同能力同時被壓抑。
《The Business Times》報道指,泰國樓市已經踏入第四個下跌年頭,信貸收緊持續為本地需求降溫。對於習慣香港樓市「有錢就可以借七成」思維嘅買家嚟講,呢個情況可能有啲陌生,但喺泰國,銀行收緊比加息更直接影響上車能力。
對於用現金交易,或者喺境外自行安排融資嘅國際投資者嚟講(呢個亦係唔少香港買家嘅慣常做法),呢個轉變其實打開咗一扇機會之窗。不過想真正把握到呢個時機,就要先了解數字背後嘅運作機制。
核心數據一覽
- 家庭負債佔GDP比率由2021年高位嘅90.8%,回落到2026年初嘅**86%**以下
- 呢個跌幅嘅主因係銀行收緊放貸政策,並非家庭收入上升
- 泰國新增按揭貸款總量明顯萎縮,拖累本地住屋需求
- 泰國央行政策利率現時為2.25%,而泰國本地借款人平均按揭利率介乎**5.5%至7.5%**年息
- 隨著本地需求轉弱,手持現金嘅海外買家喺洽購市區公寓時議價能力更強
- 曼谷同布吉嘅發展商都加大折扣同贈品優惠去谷銷情,並積極拓展海外買家市場去抵銷本地需求下滑
具體係邊啲數字同事實?
- 泰國央行連續三個季度錄得家庭負債佔GDP比率下跌(資料來自泰國央行貨幣政策報告)
- 按揭申請被拒率估計較2024年上升15%至20%
- 第二套、第三套房嘅貸款成數上限(LTV)依然嚴格,封頂喺物業估值嘅70%至80%
- 據泰國房地產事務局(AREA)資料,曼谷未售出嘅公寓存量已超過65,000個單位
- 曼谷新盤公寓平均呎價(以平方米計)介乎每平方米120,000至180,000泰銖,視乎地段而定;而主打國際買家嘅高端發展商項目,呎價愈來愈多超過每平方米100,000泰銖
- 外國人可以按每棟大廈49%外資持有配額擁有公寓業權,而隨著需求向海外買家傾斜,熱門項目嘅配額正加快填滿
- 發展商分期付款方案愈拉愈長,部分甚至提供長達36個月嘅無息分期去刺激銷售
- 布吉已成為泰國最依賴國際買家嘅樓市,靠海外買家對第二居所、出租投資同移居需求嘅支撐,緩衝咗全國性嘅樓市放緩
家庭負債下跌,點解對樓市唔一定係好事?
當負債下跌嘅原因係信貸受限,而唔係收入上升,呢個信號其實反映緊消費需求萎縮。泰國家庭並冇變得更富裕,佢哋只係借唔到錢。喺樓市入面,呢個現象具體反映喺大眾市場(即樓價300萬泰銖以下嘅項目)成交量減少。
呢個趨勢會唔會令公寓樓價大跌?
目前未見樓價出現全面崩盤。發展商反而傾向以「隱性折扣」促銷:例如送齊全屋傢俬套裝、提供保證租金回報轉讓,或者延長分期付款年期。實際上,連埋呢啲隱性優惠計算,實際折扣幅度可以達到叫價嘅5%至12%,視乎項目同施工進度而定。
外國人可唔可以喺泰國銀行做按揭?
理論上得,實際上機會渺茫。目前只有少數銀行(例如大華銀行UOB、中國工商銀行泰國分行ICBC Thailand)會考慮非居民嘅按揭申請,而條款相當嚴苛:首期要求30%至50%、年利率6%至8%,仲要提供喺泰國或者原居地嘅入息證明。因此,大部分海外買家(包括唔少香港買家)最終都會選擇現金交易或者境外融資。
買家應唔應該等泰國央行進一步減息先出手?
泰國央行目前取態審慎。監管機構喺2025年底已經將政策利率下調至2.25%,但係咪會進一步減息,要視乎通脹同泰銖匯率走勢。而且即使利率再跌,銀行都冇義務跟住放寬借貸標準,所以對按揭可負擔性嘅直接幫助可能有限。因此,單純「等減息」未必係最實際嘅策略。
曼谷邊啲區受需求放緩影響最大?
沿著較新BTS同MRT路線嘅外圍地區,即係當年發展商大量密集推盤、主攻泰國中產買家嘅地段,承受最大壓力,尤其係Bang Na、Bang Sue同Rangsit呢幾區。相反,市中心地段例如Sukhumvit、Silom同Sathon,靠住持續嘅外國需求支撐,樓市相對穩健。
曼谷同布吉嘅市況有咩分別?
布吉嘅市場定位明顯更傾向海外買家。島上非居民成交佔高端市場銷售嘅40%至60%,所以泰國本地人借貸收緊對布吉嘅影響相對間接。喺布吉,真正牽動樓價嘅主因反而係泰銖兌美元同歐羅嘅匯率走勢,以及旅遊業人流。呢一點對經常兩地走嘅香港投資者嚟講,反而係相對容易理解同掌握嘅市況邏輯。
喺信貸收緊嘅市況下,買家應該點樣把關?
最緊要係仔細審視發展商嘅財務健康狀況。隨著銷售放緩,體質較弱嘅發展商有可能延遲施工,甚至喺質量上偷工減料。建議要求對方提供經審計嘅財務報表,並且查清楚項目已售出單位嘅比例。如果動工初期已售單位比例低於50%,呢個就係值得警惕嘅風險信號。
依家買樓收租,回報仲值唔值得?
曼谷公寓嘅淨租金回報率大約喺年4%至6%,而布吉受管理嘅出租公寓(managed apartment)類別回報更達到5%至8%。喺發展商更願意議價、又少咗泰國本地買家競爭嘅環境下,依家其實係一個合理時機去安排睇樓行程,親身視察心水物業。透過泰國物業呢類熟悉當地市況嘅團隊安排實地考察,會更容易辨識邊啲折扣係真、邊啲項目風險較高。
2026年下半年市況展望如何?
市場估計,到年底為止,曼谷新盤推出量可能會下跌10%至15%。呢個情況會限制新供應,並且喺中期支撐樓價。對於投資年期定喺3至5年嘅買家嚟講,目前呢個市況其實提供咗一個中等風險嘅入市窗口。
資料來源:The Business Times
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