在普吉島賣出一個公寓單位，或在芭提雅轉讓一間別墅，泰國土地廳會於辦理產權過戶的當天，直接從成交款項中扣起一筆預扣稅，賣家實際收到的金額必然低於合約列明的售價。究竟少收多少？主要取決於三個因素：持有年期、土地廳的估值，以及賣家是個人還是公司法人。
個人賣家的預扣稅按累進稅率計算，稅率介乎5%至35%，並會因持有年期而調整應課稅基礎。公司賣家則按估值或登記價（取較高者）繳付統一1%的預扣稅。值得注意的是，預扣稅並非最終稅款，可在年度報稅時抵扣。除預扣稅外，賣家還須繳付過戶費，以及視乎持有年期而定的特定商業稅（SBT）或印花稅。整體稅務負擔可達物業估值的6.3%或以上。
重點速覽
- 個人賣家預扣稅 - 按持有年期調整應課稅基礎後，以5%至35%累進稅率計算
- 公司賣家預扣稅 - 統一按土地廳估值的**1%**計算
- 過戶費 - 估值的2%，慣例由買賣雙方各付一半
- 特定商業稅（SBT） - 持有5年內出售須繳3.3%
- 印花稅 - 持有超過5年出售，改繳0.5%
- 所有稅項均於辦理過戶當日在土地廳一次過繳清，不設延期繳付安排
三個實際情境分析
情境一：個人賣家持有3年後出售
假設一位香港買家以500萬泰銖在曼谷購入一個公寓單位，3年後以600萬泰銖售出，土地廳的估值為520萬泰銖。
預扣稅的計算方式是將估值除以持有年期（最少以1年計），即 520萬 / 3 = 約173.3萬泰銖作為年度應課稅收入，再套用《稅務法典》第50條的累進稅率表（首30萬泰銖稅率為5%，其後按級距遞增），計算出年度稅額後再乘回3年。
以此情境計算，預扣稅約為15萬至18萬泰銖。加上SBT 3.3%（約17.16萬泰銖）及賣家承擔的一半過戶費（約5.2萬泰銖），整體稅務支出約達37萬至40萬泰銖，相當於估值的**6.5%至7%**左右。
情境二：公司法人賣家
一間泰國註冊公司出售普吉島一間別墅，土地廳估值1,500萬泰銖。預扣稅直接以1%計算，即15萬泰銖。若持有未滿5年，SBT 3.3%另加49.5萬泰銖；2%過戶費則為30萬泰銖。三項合計約94.5萬泰銖，佔估值約6.3%。
須留意的是，公司的1%預扣稅屬預繳性質，最終仍須就出售利潤按20%企業所得稅申報，已扣繳的1%可作抵扣。此外，日後將利潤以股息形式分配予股東時，還需另行繳付股息預扣稅。
情境三：個人賣家持有超過6年後出售
持有超過5年後出售，SBT會由印花稅0.5%取代，稅務節省相當可觀。以估值1,000萬泰銖的物業為例，SBT應繳33萬泰銖，印花稅僅需5萬泰銖，兩者相差28萬泰銖。與此同時，預扣稅的計算基礎因持有年期增長而攤薄，年度應課稅收入落入較低的稅率級距，進一步減輕稅務負擔。
結論很清晰：持有超過5年才出售，相較提早退出可節省相當於估值3至4個百分點的稅款。
稅項對比一覽表
| 項目 | 個人（5年內） | 個人（5年以上） | 公司（5年內） | 公司（5年以上） |
|---|---|---|---|---|
| 預扣稅 | 5-35%累進 | 5-35%累進 | 1%統一稅率 | 1%統一稅率 |
| 特定商業稅（SBT） | 3.3% | 不適用 | 3.3% | 不適用 |
| 印花稅 | 不適用 | 0.5% | 不適用 | 0.5% |
| 過戶費 | 2%（慣例各付一半） | 2%（慣例各付一半） | 2%（慣例各付一半） | 2%（慣例各付一半） |
| 整體稅務負擔 | 約6-9% | 約3-5% | 約6.3% | 約3.5% |
| 可用於抵扣年度稅款 | 可以 | 可以 | 可以（抵企業所得稅） | 可以（抵企業所得稅） |
常見陷阱與風險
1. 申報售價低於實際成交價 土地廳以官方估值計算稅款，若合約價低於估值，稅款仍以估值為準；若合約價高於估值，則以合約價計算。刻意壓低售價不但無助節稅，更會引起稅務局的審查風險。
2. 錯算持有年期 土地廳以「已開始的曆年」計算年期，例如2023年12月購入、2026年1月出售，計算上視作持有3年，而非2年零1個月。這個計算慣例對賣家有利，安排出售時機時應善加利用。
3. 忽略雙重課稅協定（DTA）的保障 泰國與多個國家簽有避免雙重課稅協定。已向土地廳繳付的預扣稅，有機會在本國申報稅務時獲得抵扣，前提是保存附有核證譯本的土地廳收據正本。建議在完成交易前諮詢熟悉跨境稅務的顧問。
4. 將預扣稅與資本增值稅混淆 泰國個人出售物業不設獨立的資本增值稅，預扣稅是按估值全額計算，並非按利潤計算，與歐洲或香港的稅制截然不同，務必釐清。
5. 樓花短炒未有計算SBT 購入樓花後在1至2年內轉售，很多投資者在財務預算中漏計3.3%的SBT。以500萬泰銖的物業為例，這筆稅款高達16.5萬泰銖，直接蠶食預期回報。
6. 出售前未申請泰國稅務編號（TIN） 外籍賣家必須在完成交易前，向當地稅務局辦事處申請稅務識別號碼，手續一般需時1至2個工作天。到達土地廳時若未持有TIN，過戶手續可能被延誤或拒絕辦理。
常見問題
預扣稅由買家還是賣家繳付？ 預扣稅屬賣家的法律責任，款項直接從售樓所得中扣除，並於辦理產權過戶當日繳交予土地廳。
預扣稅可以退還嗎？ 可以。若賣家年度報稅後評估的應繳稅款低於已扣繳金額，差額可申請退還。個人賣家填報PND.90或PND.91表格，退稅程序一般需時3至6個月。
土地廳的估值如何釐定？ 土地廳自設一套估值表，每四年更新一次，現行版本適用至2027年。官方估值通常較市場成交價低20%至40%。
外籍賣家適用相同規則嗎？ 適用。稅率及計算方式對泰籍人士及外籍人士完全一致，稅務居民身份不影響物業出售的預扣稅計算。
裝修或翻新費用可否從稅基中扣除？不可以。個人賣家的預扣稅按估值計算，裝修開支不在可扣除範圍之內。
提早規劃稅務安排，可為賣家節省數以十萬計的泰銖。最關鍵的策略包括：盡量持有物業超過5年再出售、了解土地廳的估值方法，以及善用雙重課稅協定的抵扣安排。泰國物業建議在目標成交日期前至少6個月開始籌劃稅務事宜，讓自己有充裕時間作出最有利的安排。