泰國政府宣布成立專責委員會，逐幅審查塔蘭國家公園（Thap Lan National Park）範圍內及周邊的每一幅地皮。目標明確：區分擁有合法歷史居住權的本地居民，以及在公園邊界調整後趁機入市的外來投機者。對於在該地區持有泰國土地資產的海外買家而言，訊號已再清晰不過。
塔蘭是泰國最大的國家公園之一，橫跨呵叻府（Nakhon Ratchasima）及巴真府（Prachin Buri），總面積逾 2,200平方公里。數十年來，公園邊界經過多次調整，每次修訂都製造出灰色地帶--某些地塊在正式移出保護區名單後，隨即吸引大批投機買家。政府今次的行動，正是要永久堵塞這個漏洞。
據《泰國民族報》（The Nation Thailand）報道，約 109,421萊（rai）的爭議土地仍被列入公園範圍，等候依據《國家公園法》第64條作進一步核查；針對約 5,200名居民的業權驗證工作已啟動，預計六個月內完成。委員會擁有全面追查業權鏈的權力，以判斷業主究竟是真正的本地村民，還是外來投機者。
重點摘要
- 正在發生什麼： 泰國成立委員會，全面核查塔蘭國家公園區域內的土地業權
- 誰受影響： 凡在該地區購入土地的人士，尤其是在邊界調整後入市者
- 主要風險： 被認定為投機者的業主，其土地業權可被撤銷
- 規模： 數百幅地塊受到審查，最初提議從公園保護範圍移除的土地合共約 155,865萊
- 時間表： 委員會於2026年展開工作，尚無完成期限
- 賠償安排： 目前未有任何針對業權被撤銷投資者的賠償機制公布
四大情境分析
情境一：透過泰國名義持有人購入土地
這是風險最高的一類。若外國投資者以泰國公民作為名義持有人來購地，委員會極可能將該交易定性為投機行為。泰國法律明確禁止外國人直接持有土地，而名義持有安排本身已長期存在嚴重法律風險。若再加上毗鄰國家公園邊界的因素，保留資產的可能性幾乎等於零。泰國當局已運用人工智能審查 4萬至5萬份 土地記錄，主動標記異常業權模式，名義持有結構正是首要目標。
情境二：以外國人為實際受益人的泰國公司持有土地
若地塊登記於某法律實體名下，泰國股東擁有名義上的控制權，但實際受益人為外籍人士，委員會可將案件轉介至特別調查廳（DSI）處理。DSI在追查此類安排方面有豐富前例，尤以保護區附近的個案為甚。2026年5月，與名義持有網絡相關的資產查封金額已超過 2億泰銖，足以說明當局對此問題的重視程度。
情境三：有真實本地根基的泰國公民持有土地
能夠以文件證明多代居住及土地實際使用情況的本地居民，處於最有利的位置。委員會的設計初衷正是保護這個群體，並在真正以土地為家的居民與以土地牟利的投機者之間劃出清晰界線。
情境四：在核查正式展開前嘗試出售
部分投資者或會嘗試在委員會正式開始審查前套現離場。然而，隨著核查消息傳開，塔蘭周邊的土地市場已顯著降溫，要以合理價格找到買家，難度極高。
| 參數 | 本地居民 | 透過名義人持有的投資者 | 外籍人士為受益人的公司 | 泰籍投資者（直接購入） |
|---|---|---|---|---|
| 保留業權的可能性 | 高 | 極低 | 低 | 中等 |
| 所需關鍵文件 | 戶籍登記、多代居住證明 | 合約存在，但持有結構受審查 | 公司章程、股東名冊 | 買賣協議 |
| 刑事檢控風險 | 極低 | 高 | 中等 | 低 |
| 業權被撤銷後的賠償 | 不適用 | 暫無公告 | 暫無公告 | 不明朗 |
| 建議行動 | 備妥完整文件 | 立即尋求法律意見 | 進行業權結構審計 | 密切留意事態發展 |
主要風險與常見錯誤
1. 購地前未有審查國家公園邊界歷史 泰國國家公園邊界曾多次重劃。今日看似合法私有地產的地塊，明日或落入國家主張範圍之內。購地前進行邊界歷史審查，是不容忽視的必要步驟。
2. 以名義持有人結構持有土地 這不是灰色地帶，而是直接違反泰國法律。《土地法典》明確禁止外國人持有土地，名義持有安排被界定為規避法律的行為，後果包括罰款、沒收資產及刑事檢控。
3. 低估政府的政治決心 泰國過去曾多次加強對保護自然區域附近土地交易的監管。塔蘭一案的處理方式，很可能成為日後審查其他地區的參考藍本，包括考艾（Khao Yai）、考索（Khao Sok）及安達曼海一帶各島嶼。
4. 沒有退出策略 不少投資者購地時從未考慮強制徵收的可能性。泰國並無任何保證外國投資者失去土地業權後獲得賠償的機制。
5. 忽視本地實際情況 委員會將高度依賴地方官員及村長的證詞。他們對業主是否屬於真正居民的評估，很可能是決定結果的最關鍵因素。
常見問題
外國人可以在泰國合法擁有土地嗎？ 不可以。根據泰國法律，外籍人士不得直接持有土地業權。合法可行的選項包括長期租賃安排（租期最長30年，可續期），以及在外國人持有配額內購買公寓單位（每幢樓宇最多49%的總樓面面積可由外籍人士持有）。
塔蘭核查範圍只限於這一個公園嗎？ 目前是的。但物業法律專家警告，若此案成功開創先例，相同模式可能延伸至其他國家公園，尤其是考艾一帶，該地區的投機性購地問題長期存在。
被裁定為非法購入的地塊會有什麼後果？ 大多數情況下，土地將重歸國有並重新納入國家公園範圍。至於現有業主能否獲得賠償，目前仍是未解之謎。
現在在呵叻府購地安全嗎？ 務必極度謹慎。在進行任何交易前，必須核查地塊是否位於可能受邊界重新分類影響的區域，並聘請獨立泰國物業律師進行全面盡職審查。
如何查核特定地塊是否在委員會審查範圍內？ 向土地廳索取業權文件副本（Chanote或Nor Sor Sam Gor），再將地塊的GPS坐標與官方國家公園邊界地圖作對照核實。專門處理泰國土地法的律師可進行全面的盡職審查。
塔蘭事件會影響公寓市場嗎？ 不會。公寓受《公寓法》下獨立的法律框架規管，外籍人士可在標準外籍持有配額內合法購買單位，與土地核查問題毫無關係。
委員會的決定可以提出上訴嗎？ 理論上可以，途徑是泰國行政法院。但實際上，相關程序往往歷時多年，並涉及龐大法律費用。
外國投資者若希望投資泰國物業，有哪些合法選擇？ 目前廣泛使用的三種方式為：土地長期租賃（30年租約）、全額購買公寓單位業權，以及透過泰國房地產投資信託基金（REITs）進行投資。
塔蘭一案是泰國政府向外界發出的明確公開訊號：當局正認真拆解投機性土地持有結構。對於有意在泰國置業的海外投資者，結論其實很簡單--直接持有土地並非外籍人士可行的策略。公寓、結構化租賃安排及受規管的投資工具，才是合法、透明且相對穩妥的選擇。如有任何疑問，歡迎聯絡泰國物業的專業顧問團隊，為您提供針對性的意見。
來源：The Nation Thailand - https://www.nationthailand.com/news/general/40067556