如果你手頭有800萬泰銖預算，喺Bang Tao或Layan睇緊一個「品牌住宅」項目，銷售話你知呢個發展商喺SET（泰國證券交易所）上市，訂單積壓幾十億，聽起上嚟好穩陣。但呢個數字實際代表咩，又應唔應該成為你落訂嘅理由？
答案：AssetWise截至2026年3月嘅未交樓合約（backlog）達38.18億泰銖，即按32.5泰銖兌1美元計算約11.7億美元，係已經簽約但未過戶嘅未來收入。呢個金額大約係公司半年收入嘅三倍，意味住未來幾年嘅收入已經鎖定，但backlog唔係現金,更唔係利潤保證。
AssetWise嘅38億泰銖backlog係咩意思？
AssetWise今年上半年收入為56.9億泰銖，按年增長57%。呢個增長唔係嚟自新賣出嘅單位,而係嚟自交樓：泰國會計準則規定,收入要喺業權過戶嗰一刻先可以入帳,唔係簽約嗰陣。
所以backlog講嘅係另一件事：買家已經簽咗約、落咗訂,但單位仲未過戶。38.18億泰銖對半年收入56.9億泰銖,即係話呢間公司賣樓嘅速度,快過起樓同交樓嘅速度。喺泰國央行對本地買家維持緊縮按揭政策、內銷需求轉弱嘅週期入面,呢個缺口通常係靠外資填補,而呢一點正正反映喺普吉嘅數字上。
普吉喺公司訂單入面佔幾多？
喺ASW同Rhom Bho Property合併嘅The Title品牌組合入面（總值474億泰銖）,普吉佔訂單57%,呢個比例已經可以支撐公司收入確認到2028年。公司仲提到,下半年嘅主要增長動力來自曼谷同普吉嘅單位交樓。
呢個分佈本身就係一個訊號：曼谷需求好視乎本地按揭同企業租賃市場,普吉需求就靠外國買家同旅遊人流。普吉backlog持續增長,代表儘管泰國內銷市場疲弱,外資仍然源源不絕流入泰國物業市場。
普吉買家而家實際上買嘅係咩？
普吉島已經唔再係「便宜studio做短租」嘅市場。一個帶住800萬至1500萬泰銖預算嘅買家,而家唔係揀平方米,而係揀一套運作模式：邊個管理出租、淡季入住率大概幾多、設備更換由邊個負責、業主同運營商之間點分成。
喺呢個結構入面,品牌其實係將管理風險轉移去專業運營商身上嘅一種方式。呢個亦解釋咗點解品牌住宅有價格溢價，市場估算大約係同區同類非品牌供應嘅20%至35%。
仲有一個比較唔咁討喜嘅原因。俄羅斯、哈薩克或中國買家好多時無辦法親自監督建築同營運,一個由上市發展商推出嘅品牌項目,實際上係買咗一份公開嘅財務披露,唔單止係買一套室內設計。
普吉別墅市場2025年表現點?
2025年,普吉別墅銷量按年上升12.9%,需求集中喺提供管理、服務同優質地段嘅項目,主要沿西海岸分佈,包括Bang Tao、Layan同Kamala。
呢三個地區同時亦係目前密集開發嘅重災區。呢啲地方各自都有大量新單位喺同一批租客池入面爭奪,即係話今日嘅backlog變成現樓嗰陣,競爭只會更加激烈。呢個係樓書唔會主動提你嘅一點。
品牌住宅嘅溢價,resale嗰陣仲存在唔存在？
呢一部分講返最唔舒服嘅事實。
品牌溢價喺二手市場往往兌現唔到。第一手買家多付咗20%至35%去買一間管理公司同一個大堂,但五年後嗰個第二手買家,睇嘅係同區每平方米實際價格,同埋上一年實際淨收益率。如果實際淨回報只有4-5%,而唔係樓書入面講嘅7-8%,溢價就會蒸發。差距通常出現喺同一個地方：宣傳嗰堵百分比係按高入住率下嘅總收入計算,但業主實際拎到嘅係扣除運營商佣金、水電費、維修基金、稅項,同埋5月至10月雨季空置期之後嘅淨額。
另外,backlog唔等於交樓保證。泰國冇某啲國際買家熟悉嘅「資金鎖定託管帳戶直到完工先解封」機制,合約款項係直接付去發展商手上,用嚟支付持續嘅建築工程。真正嘅保障,只有發展商本身嘅財務實力、過往完工項目嘅往績,同埋銷售合約嘅條款結構。呢正正就係公開財務披露有實際價值（而唔止係聲譽價值）嘅原因。
買普吉品牌住宅前必須搞清嘅法律限制
外國人喺泰國買物業,有幾條硬性規則必須搞清楚：
- 外國人只可以喺一棟大廈可售面積嘅**49%**入面持有永久業權（freehold）,包括品牌項目；剩餘51%外國人只能透過租賃（leasehold）取得,一般係30年,附續期選項。
- 外國買家嘅款項必須由境外以外幣匯入,再喺泰國銀行境內兌換成泰銖；銀行會發出外匯交易表（FET表）,冇呢張表,土地廳唔會為外國人登記永久業權。
喺熱門項目,外國人配額（49%）用得好快,落訂前一定要向發展商確認清楚剩餘配額。
普吉品牌住宅嘅真實淨收益率係幾多?
市場估算,扣除管理公司費用、水電費同稅項之後,真實淨收益率一般喺**4%至6%**之間。樓書入面出現嘅8-10%,通常係毛收入,並基於偏樂觀嘅入住率假設計算出嚟。
如果租約入面承諾保證收益率超過6%,呢類承諾通常都用一個偏高嘅入場價去對沖返嚟,買家等於自己先付咗溢價。
我哋嘅睇法
如果你嘅預算低於500萬至600萬泰銖,普吉品牌住宅大概唔適合你。喺呢個價位,品牌溢價會侵蝕收益率,而且你會同大量類似studio競爭。呢個級別,反而應該考慮曼谷BTS或MRT站附近嘅condo,租客會全年居住,唔止住四個月。
喺800萬泰銖以上級別,邏輯就反過來。我哋會用三個可以核實嘅標準去揀項目：發展商係上市公司並公開披露backlog數字；運營商已經喺島上實際運營其他物業,有真實入住率數據可查；租約冇承諾超過6%嘅保證收益率(呢類承諾通常代表入場價已經被墊高)。
有一步好多買家會漏咗：一定要喺淡季（即7月或9月,而唔係2月）親身去睇現場。淡季先會誠實反映沙灘同道路嘅真實使用情況。
對想喺普吉揀項目嘅買家嚟講,呢啲backlog數字唔應該直接當成保證,但確實可以幫你篩走財務披露不透明嘅發展商。想深入了解具體項目嘅結構同合約條款,可以搵泰國物業嘅顧問傾一傾。
來源：Dzen (hatamatata)