一句講清楚：曼谷起緊嗰33間豪宅事件關香港買家咩事？
泰國警方近日搗破一個由中國籍買家操控的33間公司網絡，透過泰籍「白手套」股東代持股份，違規購入曼谷豪宅，涉案物業總值超過12.75億泰銖(約3,500萬美元)。呢單案唔係單一事件，而係泰國全國性打擊「代持結構」(nominee structure)行動嘅其中一環,對計劃喺曼谷或布吉買樓嘅香港投資者嚟講,係一個相當清晰嘅警號:再靠灰色地帶「間接持有」土地,風險已經高到唔值得博。
對長期關注泰國物業嘅香港買家嚟講,呢件事嘅重點唔係八卦新聞,而係實際嘅法律風險評估。以下逐一拆解案件細節、相關法例罰則,以及仲有咩合法方案可以用。
33間公司點樣「走法律罅」買樓？
呢類代持方案嘅操作模式其實好老套：外國買家先喺泰國註冊一間公司,搵泰籍人士做「掛名股東」,實際上呢班泰籍股東無出過一分錢真金白銀,純粹借個身份畀外國買家用嚟買地、起屋。呢個做法目的好直接,就係為咗迴避泰國法律對外國人直接持有土地嘅禁令。
根據《The Nation Thailand》報道,呢33間豪宅位於曼谷幾個高尚地段,平均每間物業價值約3,860萬泰銖(超過100萬美元)。呢個價位喺曼谷已經屬於豪宅級數,亦難怪會引起當局特別關注。
法律依據：泰國點解禁止外國人擁有土地？
泰國禁止外國人直接持有土地嘅法律依據,係1954年《土地法》第86條。呢條法例已經生效超過70年,期間完全未有修改,亦冇為長期居民或Elite簽證持有人開任何例外。換言之,就算你喺泰國住咗幾十年,或者持有精英簽證,依然唔可以直接以個人名義擁有土地。
另外,《外資經營法》(1999年)規定,凡從事包括土地交易等特定業務嘅泰國公司,外資股權比例上限為49%。如果泰籍股東只係掛名、無真正出資,呢種代持安排會被視為刑事罪行處理,唔係單純嘅民事糾紛。
打擊行動唔止曼谷：布吉、攀牙、喜靈灣都有份
值得留意嘅係,呢單曼谷案唔係孤立事件。喺相關嘅「第三階段」執法行動中,泰國當局針對布吉、攀牙同喜靈灣一帶,出動超過500名執法人員,拘捕59人,搜查60個地點,調查77間涉及土地及股權結構嘅公司,涉案資產總值約10.53億泰銖。
呢個規模顯示,打擊代持結構已經係全國性行動,唔單止針對曼谷嘅豪宅市場,連布吉呢類熱門海外買家聚集地都無得走。
全國調查規模有幾大？
根據現有數據,單係蘇梅島同帕岸島兩地,已經有超過11,400間涉及外資嘅公司被審查；全國範圍內,超過7,000間公司被覆查,當中已有超過850間公司被正式起訴。估計因為呢類代持問題,泰國政府損失稅收及相關利益達150億泰銖。呢個數字反映,代持結構絕對唔係個別現象,而係普遍存在嘅系統性問題,而政府依家決心整頓。
違規會有咩後果？
如果被裁定使用代持結構違規,後果相當嚴重：
- 罰款最高可達100萬泰銖
- 監禁最高3年
- 土地廳可下令喺180日內強制出售涉案資產
如果業主未能自願出售,物業會被送去拍賣。拍賣所得扣除罰款及相關費用後會歸還業主,但拍賣價一般遠低於市價,即係話買家除咗要面對刑責,仲會蒙受實質經濟損失。
有冇合法方案可以買到泰國物業？
有,而且路徑相當清晰：
- 永久業權公寓(freehold condo)：外國人可以合法擁有公寓單位業權,只要該大廈嘅外資持股配額(上限為總樓面面積49%)未爆滿即可。呢個係香港買家最常用、亦最穩妥嘅方式。
- 長期租賃(30+30+30年)：呢係泰國法律承認嘅合法安排。首個30年租期受法律充分保障；但第二、第三個續租期能否落實,取決於租約條款同業主嘅誠信,所以務必要有律師仔細擬定合約。
- BOI相關結構：透過泰國投資促進委員會(BOI)認可嘅特定投資項目,亦有機會取得相關持有安排,但適用範圍有限,需個別評估。
另外要留意,2024至2025年間,泰國政府曾經討論一項法案,建議容許外國人購買最多1萊(約1,600平方米)土地,前提係最低投資額4,000萬泰銖,但呢個提案因為政治阻力而擱置,截至目前仍未通過,買家唔應假設短期內會放寬。
曼谷邊幾個地段最受當局關注？
根據目前執法動向,曼谷嘅Sukhumvit、Sathorn、Thonglor,以及Bang Na同Ramkhamhaeng一帶嘅圍院式住宅區(moo baan),都係重點審查對象。凡估值超過2,000萬泰銖嘅物業,基本上會被自動列入覆查名單。
呢波打擊行動只針對中國買家？
唔係。法律對所有外國人一視同仁,冇任何國籍例外。過往喺布吉同蘇梅島,已經有俄羅斯、歐洲國家以及澳洲籍人士因為類似代持問題被起訴。今次中國買家網絡因為規模龐大而特別受媒體關注,但執法機制本身係通用嘅,而且布吉、攀牙同喜靈灣嘅同步行動已經證明,呢個係全國性、無差別嘅整頓方向。
香港買家實際上應該點做？
總結嚟講,想喺泰國穩妥置業,可以把握三個原則：
第一,優先考慮永久業權公寓,並確保大廈嘅外資持股配額(49%)未滿。第二,如果鍾意獨立別墅,務必透過信譽良好嘅律師採用長期租賃結構,唔好貪方便用代持公司。第三,每一宗交易都應該搵獨立律師(同發展商完全無利益關係)做盡職審查,唔好單靠地產經紀或發展商提供嘅資料。
呢次曼谷33間豪宅事件,並非偶發事故,而係泰國當局長期政策方向嘅一部分。過往行之有效幾十年嘅代持安排,依家已經變成一個承受唔起嘅風險。對計劃喺曼谷或布吉等地入市嘅買家嚟講,唯一穩健嘅路,就係堅持用合法持有形式。
值得一提嘅係,泰國物業市場本身仍然吸引：公寓租金回報一般喺**5%至7%**之間,而入場門檻相對香港或新加坡嚟講只係一個零頭。不過,回報再吸引,都要建立喺穩固合法嘅交易結構之上,呢一點對香港買家嚟講,永遠都係第一考慮。
資料來源：International Investment