一句講晒：曼谷點樣堵塞「種蕉避稅」漏洞?
曼谷市政府(BMA)已經正式提出,調高市中心地段以「農地」名義登記嘅土地稅率。呢個做法行咗幾十年:業主喺市中心靚地皮上種幾行蕉樹,就將地皮申報做農業用地,稅率即刻由商業用地嘅0.3-0.7%跌到得返0.01-0.1%,一年慳返嗰筆稅款隨時上到幾十萬泰銖。而家BMA打算將呢個差距收窄,對喺曼谷有地皮部署嘅國際投資者嚟講,呢個消息絕對唔可以忽視。
對於熟悉香港樓市嘅讀者,可以咁理解:呢個情況有啲似有人將商廈土地用途申報做農業用途嚟慳差餉,而家政府決定要嚴查,補返個差價。泰國物業一直提醒客戶,買地投資唔止睇地價,仲要睇清楚土地登記類別同稅務狀況。
新舊稅率點樣變?
根據泰國稅務局(Revenue Department)嘅資料,現行同建議中嘅稅率如下:
| 項目 | 現行稅率 | 建議新稅率 |
|---|---|---|
| 農地基準稅率(市值75百萬泰銖以下) | 約0.01%(最高0.10%) | 0.03-0.12% |
| 商業用地稅率 | 0.3-0.7% | 維持不變 |
換句話講,起始稅率大約會由每百萬泰銖地價徵收約100泰銖,升到300泰銖左右,幾乎係三倍(資料來源:Nation Thailand)。以一幅市值1億泰銖嘅地皮為例,以往靠呢個漏洞每年可以慳返50萬至70萬泰銖稅款,而家呢部分優勢會大幅收窄。
呢次提案仍在審議階段,同財政部協調緊,預計2027財政年度起全面實施。
邊個會受到影響?
主要受影響嘅係喺Silom、Sathorn、Sukhumvit、Ploenchit同Ratchadamri呢類市中心地段,持有空置地皮或者「假農地」嘅業主。市場估計,曼谷核心地段有數百幅面積由1至20萊(rai)嘅地皮,係以農業用地名義登記。
值得留意嘅係,泰國法例明文禁止外國人直接擁有土地(《土地法典》第86條)。所以呢次改動主要影響嗰啲透過泰國公司持有股權、或者以長期租約形式持有地皮嘅投資者,而唔係直接持有物業嘅買家。如果閣下係透過泰國公司架構持有地皮,稅務成本上升會直接反映喺營運開支度。
背景：《土地建築稅法》點分類?
泰國喺2020年實施《土地建築稅法》(Land and Building Tax Act B.E. 2562),將土地分做四大類分別徵稅:住宅、農業、商業同空置土地。
- 農業類別稅率最低,市值75百萬泰銖以下嘅地皮起徵稅率只係0.01%
- 商業用地稅率就由**0.3%**開始,並且隨地價遞增
呢個明顯嘅稅率差,就係「種蕉避稅」呢一招得以流行嘅根本原因。
根據財政部(Treasury Department)喺2024至2027年間嘅重新估價,Sukhumvit一至六十三巷(soi 1-63)嘅估算地價,每平方哇(square wah)已經升到80萬至150萬泰銖。地價咁高,稅率差距造成嘅慳稅效果自然就更加誇張。
BMA點解要出手?
BMA直接徵收土地稅,而且有相當強嘅增收動機:佢哋喺2025年嘅稅收目標定咗370億泰銖。除咗調高稅率之外,BMA同時都收緊執法,要求以農業用地登記嘅土地,必須真正用作商業耕種,而唔可以只係象徵式種幾棵蕉樹嚟「充撑場面」(資料來源:Bangkok Post)。
呢股加稅壓力已經開始發酵。根據泰國房地產事務署(AREA, Agency for Real Estate Affairs)嘅數據,2024至2025年間,可供發展嘅土地供應量已經因為空置地稅務壓力上升而增加咗12-15%。換句話講,唔少業主已經開始考慮出售或者發展手上嘅閒置地皮。
對曼谷地價會有咩影響?
估計會有兩個階段嘅效應:
短期嚟講,部分業主為咗避開新稅制,會傾向將地皮放售,呢個可能會令部分地段價格短暫回軟,或者升幅放緩。
中期嚟講,隨住更多地皮投入發展,市場上嘅公寓同商業空間供應會增加,對整體市場穩定性反而有正面作用。呢個對打算喺曼谷買樓收租或者自住嘅香港買家嚟講,反而係一個值得留意嘅時機。
會唔會出現大規模拋售潮?
大規模拋售嘅機會唔算高。大型地主例如泰國皇室產業局(Crown Property Bureau),以及Sirivadhanabhakdi家族同Chirathivat家族,一向奉行長線持有策略,唔會因為稅款增加幾十萬泰銖就急於出貨。但係中小型、以投機心態持有地皮嘅業主,就有可能開始陸續離場,呢一批供應反而係買家嘅機會。
常見問題(FAQ)
咩係曼谷嘅「種蕉避稅」漏洞?
業主喺市中心貴重地皮上,象徵式種少量農作物,例如蕉樹、香茅或者椰子樹,然後將地皮申報做農業用途。呢個做法可以令稅率由商業用地嘅0.3-0.7%,大減至農業用地嘅0.01-0.1%。以一幅市值2億泰銖嘅地皮計,一年慳返嘅稅款可以超過100萬泰銖。
新稅率幾時開始生效?
BMA嘅提案仍在同財政部協調中。按照現時時間表,最快2026年底前可以審批完成,並喺2027財政年度起實施,不過實際日期仍要視乎政治程序進度而定。
呢次改動會唔會直接影響外國投資者?
外國人喺泰國唔可以直接擁有土地,不過如果閣下持有泰國公司股份、而該公司名下有地皮,稅款上升就會直接推高你嘅營運成本。呢個變化亦都會影響發展項目嘅整體經濟效益,最終有可能反映喺新建公寓嘅每平方米售價上。
邊啲曼谷地段受影響最大?
最矜貴嘅地皮多數集中喺BTS同MRT沿線,包括Silom、Sathorn、Ploenchit、Lumpini、Sukhumvit(1至63巷)、Ratchadamri同Chidlom。呢啲正正就係以往農業同商業稅率差距最誇張、最有「優化空間」嘅地段。
買地之前點樣check清楚地皮嘅稅務狀況?
買家應該要求賣方提供Chanote地契(泰國最高等級嘅正式業權契據),以及最新一份土地稅單。稅單上會清楚列明地皮類別:空置、農業、住宅定係商業用途。有需要嘅話,亦都可以直接向BMA嘅城市規劃部門查詢地皮嘅分區規劃資料。
呢次改動會唔會推高寫字樓同商舖租金?
間接嚟講會有影響。如果商廈業主再唔可以靠將旁邊地皮申報做農業用途嚟壓低稅基,佢哋嘅營運成本就會上升,部分成本好可能會轉嫁畀租戶,尤其係B級同C級寫字樓嘅租客首當其衝。
呢件事同買公寓有冇關係?
直接關係唔大,因為公寓稅款係按住宅類別獨立計算。不過隨住更多土地釋放出嚟做發展用途,曼谷市中心有機會迎來更多新盤供應,對買家嚟講,選擇多咗、定價亦可能更加有競爭力。
資料來源:Nation Thailand
曼谷呢次稅制調整,與其講係一次震盪,不如講係一次「歸position」,令稅制真正反映土地實際用途。對於揀選資產時著重真實回報、而唔係靠取巧結構嚟慳稅嘅投資者嚟講,呢個其實係正面信號:整個市場正在變得更加透明同規範。
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