一句講清楚：發生咩事？
普吉正進行一場前所未見的外資代持（俗稱「白手套」）大整頓，超過361間公司被當局點名調查，懷疑透過泰國人頭股東持股，或無牌經營業務。事件由查巴德之家（Chabad House）附近一宗轟動一時的事件引爆，觸發警方、移民局同商業發展廳（DBD）聯手出動，是普吉史上首次三方聯合執法。對於手持普吉物業或生意權益嘅香港投資者嚟講,呢個係一個明確訊號：而家就要檢視自己嘅資產結構,唔好等到出事先算。
問題根源：泰國點解要打擊代持?
事情其實好簡單。根據《1999年外商經營法》(Foreign Business Act B.E. 2542),泰國限制外國人持有土地,亦禁止外資控制若干指定行業。過去幾十年,唔少投資者透過「人頭股東」（nominee）繞過呢條法例：由泰國籍人士名義上持有公司股份,但實際上冇任何話事權,一切決策仍由外國投資者主導。
當局其實一直心知肚明呢啲安排普遍存在,但執法一向選擇性,鬆緊不一。今次不同咗：執法已經變得有組織、有系統,而且高調公開,唔再係「隻眼開隻眼閉」。
規模有幾大？數字話你知
今次行動嘅規模,以地區標準嚟講都算相當驚人。根據《The Phuket News》報道,普吉、甲米（Krabi）同攀牙（Phang Nga）三府嘅相關執法行動,已經發出59張拘捕令,拘留咗48名疑犯,當中包括27名泰國籍人士同21名外國籍人士,涉事國家包括以色列、法國、波蘭、瑞士、南非、英國同荷蘭。
調查人員亦已鎖定三府共89幅地皮,總值超過10.5億泰銖,單係普吉一地就佔咗大約2.31億泰銖。
快速重點一覽
- 普吉現有361間以上公司因涉嫌外資代持而被審查
- 調查由查巴德之家附近一宗事件觸發,引起警方同移民局關注
- 審查範圍涵蓋股權結構,以及公司有否持有有效經營牌照
- 違反《外商經營法》者需負刑事責任：罰款最高100萬泰銖,監禁最高3年
- 泰籍人頭股東同樣要負同等法律責任,包括罰款最高100萬泰銖及/或監禁
- 建議外國業主盡快檢視公司架構,轉為合法持有方式（例如租賃權,或喺外資配額內以永久業權形式持有分層公寓）
法律背景：你要知嘅關鍵事實
- **《2542佛曆年（1999年）外商經營法》**係限制外資參與泰國業務嘅核心法例,列明數十類受限行業,包括貿易同若干服務業
- 商業發展廳（DBD）記錄顯示,2025年普吉有超過12,000間有外資參與嘅公司,市場估計當中**15%至25%**可能涉及有問題嘅代持架構
- 根據《土地法典》(Land Code Act),外國人一般唔可以直接擁有土地,唯一例外係經泰國投資促進委員會（BOI）批核、投資額達4,000萬泰銖或以上嘅項目,可獲准購買最多1萊（即1,600平方米）嘅住宅用地
- 外國人租地嘅最長租期為30年,可續約,並須向土地廳登記
- 喺任何分層公寓（condo）項目入面,外國人最多可以永久業權形式持有總樓面面積嘅49%
- 2026年嘅執法行動由警方、移民局同商業發展廳三方聯合協調,係普吉首次以呢種跨部門模式執法
- 根據《The Nation Thailand》報道,普吉、甲米同攀牙嘅更廣泛區域行動已檢查咗76間公司同89幅地皮,涉及總值逾10.5億泰銖,並發出59張拘捕令
常見問題（FAQ）
咩係泰國嘅「代持」（nominee）安排？
即係由泰國籍人士名義上持有公司控股權（通常51%或以上）,但實際資金同控制權都掌握喺外國人手上。如果公司經營嘅係受限行業,而又冇申領外商經營牌照（Foreign Business License）,呢種安排就直接違反《外商經營法》。
代持安排會被罰幾重？
外國人可被判罰款10萬至100萬泰銖,及/或監禁最高3年。泰籍人頭股東要負同等刑責。公司可能被強制清盤,外籍人士仲有可能被遞解出境,並列入黑名單禁止再入境泰國。
今次整頓會影響condo業主嗎？
如果單位係直接以外國個人名義登記,並喺49%永久業權配額之內,就唔會受影響。今次調查針對嘅係用嚟規避土地擁有權同業務限制嘅公司架構,並非針對個別condo買家。
外國人可唔可以喺普吉合法擁有獨立屋（villa）？
外國人唔可以擁有獨立屋腳下嘅土地,但可以擁有屋本身。最常見嘅合法做法係簽訂30年租賃權（可續約,並向土地廳登記）,再配合以永久業權形式擁有建築物本身。
點樣check自己間公司係咪代持架構？
調查人員會留意幾個「危險信號」：泰籍股東講唔出買股嘅資金來源、完全冇參與公司管理、從未收過任何股息,以及所有文件都只由外方單方面簽署。強烈建議搵持牌泰國律師做獨立法律審查。
如果我間公司已經係用代持架構,而家點算好？
即刻搵持牌律師傾。可行方案包括：申請外商經營牌照（如業務性質容許）、搵真正嘅泰國夥伴重組股權、出售股權,或者索性將公司清盤。拖得越耐,法律風險越大。
呢波整頓會唔會擴展到普吉以外地方？
市場觀察普遍認為普吉只係試點地區。類似行動已經延伸到甲米同攀牙,預計蘇梅島、芭堤雅同清邁呢啲外資集中嘅地區,都會陸續有更多執法行動跟進。
對普吉樓價有咩影響？
短期嚟講,一啲想退出高風險架構嘅業主可能會加快放盤,對用合法方式持有物業嘅買家而言,反而可能出現入市機會。中長期嚟講,更嚴格嘅執法有助提升市場透明度,一般都會利好完全合規物業嘅價格表現。
2026年想安全投資普吉,有咩途徑？
主要有三條可行路線：喺49%配額之內購買永久業權condo單位、就土地同獨立屋簽訂30年租賃權,或者透過BOI投資計劃（最低投資額4,000萬泰銖）入市。無論揀邊種方式,簽約前都務必做好法律盡職審查。
對投資者嚟講,結論好清晰：普吉樓市入面嘅灰色代持年代已經走到盡頭。2026年呢波執法行動並非單一事件,而係系統性收緊嘅開始。及早重組資產架構嘅投資者,先至可以真正保障到自己嘅資產；繼續觀望等待嘅人,隨時生意同投資會兩頭不見。
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資料來源：The Phuket News