客戶喺甲瑪（Kamala）買咗間別墅，酒店營業牌照已經等咗三星期未有人簽。到2026年5月25日先知道，原來根本無人可以簽，因為普吉三個縣的縣長同一日全部調去曼谷。
直接答案係咁：泰國地方行政廳（Department of Provincial Administration）於2026年5月20日發出調令，引用1991年《國家行政法》（State Administration Act B.E. 2534）第32條，將5名府級官員暫時調離崗位，期間為2026年5月25日至6月24日。呢個屬於內部審查期間的標準程序，並非撤職，亦未涉及刑事案件。
邊5個人被調走，調咗去邊？
被調走嘅5人分別係：負責行政事務的副府尹、Muang Phuket（普吉市縣）、Thalang（塔朗縣）同Kathu（卡圖縣）三個縣嘅縣長,以及府級防災減災辦公室主任。三個縣長同時消失，意味住普吉全島的縣級審批鏈,即係酒店牌照、屋籍登記、山坡開發許可,喺呢30日內基本上冇人可以正式拍板。
呢次調動並非孤立事件。泰國政府早前已下令擴大調查普吉同蘇叻他尼（Surat Thani）兩省官員,懷疑涉及代持公司（nominee companies）同非法用地活動。另外一項獨立審查發現,普吉大約360間BOI（泰國投資促進委員會）相關企業之中,只有8間嘅實際業務完全符合當初批核嘅營運計劃。呢兩項調查同5名官員被調職嘅時間線互相呼應,反映政府對度假熱點省份「影響力集團」（influential groups）嘅整頓力度正在加大。
買樓/買地皮邊啲部門唔受影響？
先講清楚:公寓買賣同業權轉移登記,完全唔受呢次調令影響。分契（Chanote）業權嘅公寓過戶,只要文件齊全,連同滙款金額達5萬美元以上所需嘅Foreign Exchange Transaction Form準備妥當,土地廳（Land Office）辦理過戶一般都係一個工作日內完成。長租（3年以上）登記亦然,直接去土地廳辦,唔受影響。
真正受影響嘅係縣級審批鏈:根據2004年《酒店法》發牌嘅縣登記處職能、外國人黃皮書（yellow book）同屋籍簿（house book）嘅登記,以及縣級山坡開發審批同勘察。呢部分嘅簽發流程由代理官員頂替,但簽名權始終唔完整,6月嘅排隊時間肯定會拖長。
情境對照:你嘅交易類型定生死
情境一,買現樓分契公寓。 完全冇影響。業權過戶經土地廳,唔受呢次調令牽連。如果預算喺600萬泰銖以下,買嘅係現樓項目嘅外國人配額（一棟大廈可售面積嘅49%）,呢件事同你冇關係。
情境二,買短租別墅。 呢個最要小心。酒店牌照要經縣登記處發出,而三個縣的縣長同時缺席一個月。如果賣家仍然話「牌照兩星期搞得掂」,呢個承諾佢已經冇能力兌現。要求對方出示已發出嘅牌照編號,或者將尾款同牌照落實掛鈎。
情境三,買山坡樓花。 防災減災辦公室主任被調走呢一點值得留意,山坡審批嘅歷史記錄正在被審查。2024年8月卡倫（Karon）發生山泥傾瀉導致13人死亡之後,普吉已收緊山坡建築監管,限制海拔80米以上及斜坡地帶嘅建築。如果一個項目嘅許可係「用人情走出來」嘅,買家買嘅唔止係延誤,可能連項目本身都保不住。
情境四,已經自住或出租物業。 檢查牌照登記係誰嘅名,以及未來幾個月會否到期。6月嘅續期一定慢過平時。
邊啲文件正常辦,邊啲要暫停?
| 文件或程序 | 發出機構 | 受調令影響 | 買家應對 |
|---|---|---|---|
| 公寓業權過戶 | 普吉土地廳 | 否 | 照常進行 |
| 3年以上租賃登記 | 普吉土地廳 | 否 | 無需拖延,直接登記 |
| 酒店營業牌照 | 縣登記處（amphur） | 是 | 尾款掛鈎牌照確認發出 |
| 屋籍簿及黃皮書 | 縣政府 | 是 | 預留4至8星期,非平時2至3星期 |
| 建築許可（Or.1） | 市政廳或OrBorTor | 部分 | 向登記處核實真偽 |
| 山坡及環評（EIA）審批 | 府級及相關機構 | 是 | 審查未完暫緩交易 |
我嘅立場係:分契業權、已登記項目嘅交易可以照常進行;但涉及Nor Sor 3 Gor地契,或者海拔80米以上嘅別墅,建議暫緩,等復職或新任官員簽發批文,預期最快要等到6月底。唯一例外係賣家能夠出示一整套2026年5月之前已簽發嘅完整批文。
常見誤解:調查會唔會令樓價跌?
不會。根據普吉過往反貪腐行動的市場數據,呢類調查影響嘅係項目完工時間表,而非現樓嘅轉售價格,熱門地段嘅供應收緊速度反而快過需求萎縮嘅速度。等「醜聞折扣」係一個誤判:真正嘅折扣通常來自文件有問題嘅開發商,買咗折扣等於連埋佢嘅問題一齊買落。
五大風險要留意
風險一,誤以為調查會令價格插水。 上面已經講咗,呢個假設同過往數據不符。
風險二,買咗個靠人脈搞牌照嘅賣家嘅樓。 呢個好易核實,拎住建築許可編號向市政廳查詢一次,再對照現場實際建築面積即可。
風險三,受限制嘅地契類型。 Sor Por Kor 4-01地契完全不能賣或租予外國人;Nor Sor 3 Gor則需要另外做邊界核實。要求賣家提供由土地廳簽發、日期貼近交易時間嘅正本地契副本,而唔係賣方自己提供嘅舊複印本。
風險四,泰國公司代持結構。 呢正正係「影響力集團」調查最容易觸及嘅範圍,普吉約360間BOI相關企業之中只有8間業務完全對得上批核計劃,呢個數字本身已經是警號。相對安全嘅做法係:直接向土地廳登記30年租賃權,而唔係自己搭一間有泰籍掛名股東嘅公司。
風險五,因政府行政程序而延誤交樓。 合約應該加入條款,明確講清楚因政府機構行動而導致嘅延誤,責任同成本分攤如何處理。
有一個問題目前無答案:呢5名官員6月24日會否原班歸位,還是調動會變成永久性。呢個結果將決定7月普吉嘅審批環境會回復正常,還是變得明顯更嚴格。
來源:Pattaya People