曼谷崙披尼律師事務所的電話這幾個月響個不停。客戶問的問題很直接：我2019年用泰國公司買的別墅，現在還安全嗎？
答案沒有一句話能講完，但核心事實很清楚。2026年5月，泰國土地廳向全國76個省的土地廳發出三份標註「最緊急」的通告，統一執法一套已存在二十年、但過去執行鬆散的《土地法典》條款。現金交易超過200萬泰銖，或物業估值超過500萬泰銖（不論付款方式），都會觸發買家資金來源、職業及財務狀況的強制審查。這不是新法律，而是舊法律第一次被認真執行。
布吉的600間公司，究竟出了甚麼事？
單在布吉，已有超過600間公司受到泰國特別調查廳（DSI）及商業部審查，屬於一場更大規模掃蕩的一部分，而這場行動在2026年8月1日起，根據2/2569號令進一步加強。
對熟悉布吉樓市的香港買家來說，這個結構並不陌生。多年來，中介和律師慣常建議的做法是：外國人持股49%，泰國股東持股51%，但這51%的泰國股東往往從未出資一分錢，不參與管理，甚至不知道自己名義上擁有一棟價值2500萬泰銖的別墅。這安排賣了幾十年，但從法律上講，它從來都不合法。《土地法典》第113條明文禁止泰國人代外國人持有土地。
改變的不是法律條文，而是政府「看見全局」的能力。2026年之前，每個土地廳各自為政，資訊互不相通。一間在曼谷註冊的公司跑去蘇叻他尼買地，沒有人會拿它的商業發展廳（DBD）備案去對照土地登記冊。現在,一個持續更新的全國性法人土地持有數據庫堵住了這個漏洞。這意味着，2019年完成的交易，也可能在2027年的覆核週期中被重新翻出來檢視。
200萬與500萬泰銖：門檻背後的邏輯是甚麼？
這兩個數字不是隨手訂的。200萬泰銖的門檻，剛好低過幾乎所有帶土地的別墅售價，卻又能排除大部分泰國本地省份的日常民間交易。換句話講,這是一個精準對準外國買家市場的過濾器。
500萬泰銖的估值門檻則不論付款方式，只要物業估值超過這個數,同樣觸發加強審查。銀行那邊也收緊了自己的流程,部分銀行現在要求提供三個月銀行月結單，才會放款用作公司名義的物業購買。
被列入審查名單本身，不代表任何違規。這只是一個篩選程序，不是判決。土地廳建立的數據庫，涵蓋所有持有土地的法人實體，包括百分百泰資的公司。只有符合特定風險標準（例如外資持股比例）的公司,才會進入更深入的覆核：股東名冊、DBD備案記錄、合約，甚至實地視察。
交易流程會拖慢多久？
以前一趟即辦、九十分鐘內完成的登記,現在起了變化。一名買家帶着400萬泰銖銀行本票和公司股東名單走進龍拉蒙（Banglamung）土地廳,第一輪問題已經變成：錢從哪裡來？你的職業是甚麼？為何持股51%的泰國股東從未收過一分股息？
如果土地廳要求提供銀行月結單、收入證明或資金來源說明，一次原本能當日完成的交易,現在可能拖長至兩至四星期。若你是專程飛來泰國辦理登記手續的買家,務必預留緩衝時間,不要假設能夠當日過戶完成，並提早安排好授權書。
提名人結構真的走到盡頭了嗎？
我們泰國物業的看法很直接：泰國公司結構作為個人自住物業的持有工具,已經基本上走到盡頭。不是說現存所有結構明天就會被拆散,而是它背負的風險現在變成一種沒有終點、拖得很長的不確定性,而這種不確定性,到轉手賣樓時很難跟買家解釋清楚。
如果你買樓是為了自住或出租,兩條路更值得考慮：一是外國人可佔一棟大廈總面積49%的外國永久業權配額下的公寓（根據《公寓法》），二是一份妥善登記的長期土地租賃合約。兩者都提供公司結構再也給不了的確定性。
但這裡有個誠實的例外：如果你的泰國公司是真正在經營生意,例如酒店、餐廳、農業項目,有實際營業收入、繳稅、發薪,而泰國股東真的出了資本,那以上所講的完全不適用於你。這正正是這套法律最初想保護的結構類型。問題從來不在公司形式本身,而在於十次裡有九次,這個形式只是一個空殼。
值得特別提一點：想在交易前臨時「補救」結構，例如趕在成交前補買股份、換股東,這種做法往往招來更多注意,而不是規避風險。調查人員會查股東名冊和DBD備案歷史,一間沒有營業收入的公司突然改組股東結構,看起來就是它本來的樣子。
如果已經透過公司買了地,現在該怎麼辦？
拿出你的地契和公司註冊文件,自己先做一次獨立審查,好過等土地廳先幫你查。這句話說起來簡單,但值得認真對待。
篩查不會自動導致沒收物業。三份通告引入的是審查機制,不是追溯性充公。但如果覆核確認存在提名人持有情況,《土地法典》允許在指定期限內強制出售資產,涉事泰國股東亦可能面臨刑事責任。
至於泰籍配偶的購房安排：確認購房資金確實屬於泰籍配偶,本來就是標準做法。新通告加強的是對買家整體財務狀況的審查,所以資金分開持有的聲明,現在需要在實質上站得住腳,不能只是書面文件好看。
FAQ
200萬泰銖的資金來源審查甚麼時候會觸發？
現金付款超過200萬泰銖時觸發;另外,只要物業估值超過500萬泰銖,不論付款方式,同樣會觸發加強審查。這是2026年5月通告訂明的兩個門檻。
2026年之前透過泰國公司買的地,會被沒收嗎？
不會自動被沒收。三份通告引入的是篩查機制,不是追溯性充公。但如果覆核確認屬於提名人持有結構,《土地法典》容許在指定期限內強制出售資產,涉事泰國股東亦可能承擔刑事責任。
直接用外國人身份買公寓,會受影響嗎？
在外國永久業權配額範圍內直接買公寓,仍是目前最乾淨的合法途徑。不過,超過門檻金額的資金來源審查適用於一般登記程序,所以你的銀行外匯交易表（Foreign Exchange Transaction Form）文件必須做得完全無誤。
有沒有代替公司結構的合法方式,可以擁有帶土地的房屋？
有。可採用最長30年、在土地廳登記的長期土地租賃合約,配合對地上建築物的獨立業權。轉手時較不方便,但完全沒有提名人結構的風險。
被列入新的土地持有數據庫,是否代表我已經被懷疑違法？
不代表。這個數據庫涵蓋所有持有土地的法人實體,包括百分百泰資的公司。加強審查只針對符合特定風險標準的公司,單純被列入名單不構成任何違規判定。
來源：Calinka Thailand（Dzen）