如果你手上有一間泰國公司持有的普吉別墅，而三名泰籍股東的入息記錄近乎空白，2026年之後，你在地政處窗口可能會被問到一個以前幾乎冇人問的問題：這筆錢從哪裡來？
2026年5月，泰國土地廳向全國每一間省級地政處發出三份標註「最急件」的公函。幾個星期內，芭堤雅、春武里同普吉的買家開始感受到落差：登記窗口的職員突然開始查泰籍股東的資金來源、職業，以及股份是否用現金支付。
法例本身有冇改變？
沒有。外國人依然不能直接持有泰國土地，泰資佔多數的公司理論上依然可以。真正改變的是核實方式：地政處現在必須將公司資料同商業發展廳（DBD）數據庫交叉比對，要求提交財務記錄，並可以派人上門實地視察。換句話講，以前一份文件夾就能過關，現在系統會直接連線查核。
觸發審查的金額門檻是幾多？
這是全篇最關鍵的數字：現金支付達200萬泰銖或以上，或者資產估值超過500萬泰銖，就會觸發深入審查。超過這條線，地政處會調查交易中每一個人的資金來源、入息同職業，包括登記為股東的泰籍人士。
這套做法其實不是新鮮事。泰國內政部早在2006年已經指示官員留意入息偏低的泰籍股東，同埋在買地前臨時成立的公司，但當時只有指示，沒有查核工具。一個省級地政處見到的只是一疊文件，背後有沒有真正的公司運作，根本無從查證。2026年的三份公函改變的正正是這一點：基礎設施終於追上了規則。
舊有的公司結構會被翻舊帳嗎？
會。新規則明確覆蓋既有的持有結構，不只是2026年之後新登記的交易。無論你的公司是五年前定十年前買入土地，只要有外資參與資本、股權或控制權超過門檻，都會被標記為「高風險」，需要接受股東名冊、DBD備案、財務文件、合同同實地視察的全面檢查。
值得留意的是，土地廳明確表明「高風險」分類只是篩選工具，不代表已經有結論或罪責，被列入名單的公司不會自動被假定犯法。但接下來要應付的文件工作，一樣不會少。
掛名股東結構違法嗎？後果係咩？
掛名持股（nominee ownership）在《外商經營法》下屬於刑事罪行，罰則對外國買家同意願擔任掛名股東的泰籍人士同樣適用：罰款10萬至100萬泰銖，並可監禁最高三年。正因為刑責兩邊都要承擔，現在願意做「人頭股東」的人開價已經越來越高。
目前全國已經有超過46,000間有外資參與的公司正在接受審查，懷疑涉及掛名結構，普吉、蘇梅島、帕岸島同喀比是重點區域。當中經典的51%泰資股權結構，掩藏的其實是完全由外資管理同注資的實際控制權，部分物業相關實體甚至因為洗黑錢疑慮被再次調查。
哪一類公司首當其衝？就是成交前一星期臨時湊夠三個泰籍股東的「套裝公司」，這些股東的財務記錄顯示零入息、零帳戶活動，一查就露底。另一個普遍誤解是：以為泰籍配偶簽一張「這是我個人資金」的聲明信，就能永久了結所有審查。這封信只能解決當下那一次登記，如果土地是登記在公司名下而不是配偶個人名下，公司背後的結構依然會被翻查。
買咗地會被強制沒收嗎？
泰國《土地法典》確實授權當局命令在指定期限內處置非法取得的土地，逾期不遵從甚至可以強制拍賣。但實際上，市場至今未見大規模沒收行動，而我估計短期內都不會出現：對一個度假省份而言，外國買家佔需求的相當一部分，政治上大規模沒收的代價太高。
比較現實的後果反而更麻煩：轉售時停滯數月，因為高風險結構要走完覆核程序，過程中買家陸續離場，議價空間亦會不斷擴大。這種「拖到你自己想放手」的方式，遠比一次性沒收更常見。
依家買樓／買地應該點揀？
我的看法很直接：如果你正在猶豫應該用泰資公司持有，還是登記長期租賃，選租賃。30年租賃權登記在正式的地契（chanote）背面，權利確實比業權弱，但它不會在審查下崩潰，也不會令你變成刑事案件的當事人。而外國人配額內的公寓單位（即49%外資配額內）依然是唯一可以完整擁有永久業權的選項，最無聊，但也最安全。
不過，公司結構並非全盤不能用。一間有真實業務運作、真正泰籍合夥人、資本確實入帳、多年清白備案記錄的公司，一樣能通過審查。問題是，這種公司需要真金白銀同真實生意支撐，不是一張空殼文件。
還有一種情況完全不受這套規則影響：如果預算是500至600萬泰銖用來買一個已建成的公寓單位，這裡沒有公司、沒有掛名股東，估值也不會觸發資金來源門檻，根本無「結構」可言，簡單直接。
已經持有公司結構的業主應該點做？
如果你目前透過泰資公司持有別墅或土地，這星期就可以做一個具體動作：向DBD申請一份公司資料摘要，看看地政處實際上能查到什麼。手續費不高，一日就能拿到，之後再決定是把公司結構整理到完全合規，還是轉為登記租賃。轉租賃通常比日後放售時卡關要便宜得多。
另外提醒一點手續上的細節：在地政處過戶登記，需要業主親自出席，或者用嚴格按泰國法律格式擬定的授權書（power of attorney），而且各地政處近來對「必須親身到場」的要求明顯收緊。行程建議預留兩至三個工作日處理排隊、估價同銀行本票事宜。
來源：Restate.ru