在普吉土地廳，一個透過泰國公司登記別墅的買家，現在會被問一些以前從來不會被問的問題：那三名泰國股東的購股款從哪裡來，有沒有報稅記錄，為甚麼三人分別住在不同省份。幾年前，這些文件交上去基本上沒人細看。現在系統會直接對照商業發展廳（DBD）的資料庫核實。
如果你正在考慮用「泰國公司」持有普吉的地和別墅，先講重點：2026年泰國並沒有放寬外國人的物業權利，改變的是執法力度。以前擺明存在但沒人真正查的規則，現在真的會被翻出來查。對個人外國買家而言，唯一直接又合法的持有方式，仍然是購買公寓大廈49%外國人配額之內的單位永久業權（freehold）。其他方式，說穿了不是需要特別許可，就是要老實承認自己買的其實是租賃權，不是業權。
泰國公司買地到底出了甚麼問題？
泰國公司結構的運作方式很簡單，正因為簡單，現在才特別容易被抓到破綻。一間泰國公司由51%本地股東持股，數十年來一直是外國人「買」帶地別墅的標準做法。表面上完全合法：公司是泰國公司，泰國公司自然可以持有土地。但實際操作中，泰國股東從來沒有出過一分錢，不參與管理，只是簽了一堆空白股份轉讓表。這種「表面合規、實質空心」的落差，正是監管機構現在特別擅長識別的地方。
當土地廳看到一間註冊資本只有200萬泰銖的公司，卻買了一塊價值2,500萬泰銖的地，而商業發展廳的資料顯示那些泰國股東從未報過稅、名下卻掛着二十間其他公司的股份，根本不需要再問甚麼問題。
自2025年起，土地廳與商業發展廳已經開始交換數據，專門核實代持土地公司背後泰國股東的真實資金來源。這不是紙上談兵：2026年4月起，一份商業發展廳的命令（DBD Order No. 1/2026）觸發了對逾46,000間有外資參與公司的大規模審查，被查出是代持結構的公司，除了更重的罰則，還可能被強制清盤。
代持（nominee）安排本身在《外商經營法》下是刑事罪行，罰款10萬至100萬泰銖，最高監禁三年，而且泰國掛名股東同樣要負法律責任，不是外國買家一個人扛。
那還有甚麼合法方式可以買地？
外國人以個人名義持有泰國土地，在《土地法》下原則上是不允許的。例外情況非常狹窄，主要是某些繼承情況，以及第96條之二（Section 96 bis）：允許投資至少4,000萬泰銖於指定資產，並取得內政部批准後，購買不超過1萊（rai）的土地作住宅用途。但實際上，這類申請獲批的案例極少。
換句話說，「用公司代持」和「用第96條之二」這兩條路，一條風險越來越高，一條門檻高到幾乎沒人用得上。剩下能穩妥走的，就是公寓永久業權。
49%外國人配額，實際怎麼算？
這裏要先打破一個常見誤解：49%配額算的是樓面面積比例，不是單位數量比例。整棟公寓大廈所有單位的總樓面面積之中，外國人合共持有的部分不能超過49%。這個數字要在土地廳辦理過戶前，由該公寓的法人團體（juristic person）出具證明書確認。
熱門地區的配額用得比想像中快。在拉威（Rawai）或邦濤（Bang Tao）一些搶手的項目，配額有可能已經用盡，不管銷售人員怎麼講。所以簽約前，一定要親自向法人團體索取一份最新的配額證明書，確認你想買的那個單位確實還在配額範圍內。這一步最好配合看房行程一起做，而且訂行程時建議留一點彈性，因為土地廳只在工作日辦公，單靠一天很難完成整個過戶手續。
用泰國公司持有還有甚麼未來？
2024年時，市場的預期跟現在完全不同。當時泰國內閣曾指示相關部門研究兩項提案：把最長土地租期延長到99年，以及把公寓外國人配額提高到75%。普吉的國際買家圈子那段時間幾乎沒談別的話題。到2026年，這兩項提案都沒有變成法律。政治上的阻力比想像中大，「賤賣國土」這類論調，最終壓過了「吸引外資」的論調。
泰國政府沒有選擇擴大外國人的權利，反而做了一件更便宜、更快的事：開始檢查現有的規則有沒有被遵守。
所以，如果你手上有一份「泰國正在放寬外國人買地」的傳聞或提案，2026年的現實提醒你：按現行規則規劃，不要按草案規劃。
30+30+30租賃結構，是不是等於90年業權？
答案是不是。這是市場上另一個常見誤解。租賃別墅的銷售話術喜歡包裝成「90年業權」，但實際上土地廳登記系統只會登記第一個30年期。之後的續租承諾，只是現任地主對特定租客的個人合約義務，並不是登記在案的權利。泰國的判例已多次顯示，這種續租權屬於個人合約性質的權利，不會自動隨土地轉售給新業主而延續。
只要開發商還在營運、還在乎自己的口碑，第一個30年通常運作順暢。真正的考驗在第31年才會出現，而目前普吉這類度假區的租賃項目普遍還沒到那個年齡，市場上根本沒有足夠的數據可以參考。這是一個誠實的盲點，不是可以靠合約條款完全消除的風險。
資金必須從海外匯入嗎？
是的，如果是購買公寓永久業權，資金必須以外幣形式從境外匯入泰國。匯款金額達5萬美元或以上，銀行會出具外匯交易表（FET表），沒有這張表，土地廳不會受理以外國人名義登記業權的申請。
值得留意的是：對於一份資金來源清楚、透過正規銀行匯入並附有有效FET表的公寓永久業權交易，過去兩年這條路徑其實沒有變難。反而監管越收緊代持結構，外國人配額單位在二手市場的流通性就越可預期，因為外國人剩下能合法持有這類資產的方式本來就越來越少。
我的看法：甚麼情況下不要碰泰國公司結構
以我們的判斷，2026年如果預算在3,000萬至4,000萬泰銖以下，買家根本不應該考慮用泰國公司結構來做住宅物業交易。真正的風險，不是「明天稽查人員會不會上門」，而是將來轉售的時候，任何一位有律師陪同的買家都會直接拒絕接手這種結構，資產會在「合法性出事」之前，先失去流通性。
這條建議有一個合理的例外：如果你經營的是一間真正有實質業務的泰國公司，有真實營業額、有員工，合夥人也是自己出錢投資，那用這間公司持有土地就不是規避法律的手段，而是正常的企業運作方式，性質完全不同。
泰國物業在協助客戶篩選普吉公寓項目時，最常建議的第一步永遠是同一句話：先拿到法人團體最新的外國人配額證明書，確認你想要的單位確實還在配額之內，再談其他條件。
來源：DBD Order No. 1/2026，經 aiproperty-phuket.com 引述