一開始就講重點:配額冇變,但轉名費有陷阱
泰國condo嘅外資持有上限依然係49%,呢個數字完全冇變過。至於坊間傳到沸沸揚揚嘅「75%配額」,截至2026年8月為止,連法案都未提交國會,純屬傳聞。真正值得香港買家留意嘅,反而係2026年7月1日起實施嘅轉名費減免,呢項優惠只限泰國籍買家,外國人買家仍然要照付足額2%轉名費。以一個市值1,000萬泰銖嘅單位計算,呢個差額高達199,000泰銖(約5,700美元),絕對唔係小數目,係實實在在會計入埋你成交成本嘅一筆錢。
49%配額規則到底係咩來頭?
呢條規矩其實一啲都唔新,早喺1979年《公寓法》(Condominium Act)已經寫得清清楚楚,幾十年嚟經歷過多次修訂,核心原則從未動搖過:外國人可以持有condo單位嘅永久業權(freehold),但係同一個項目入面,所有外資業主嘅持有面積總和,唔可以超過整棟樓總銷售樓面面積嘅49%,餘下**51%**必須由泰國籍人士或者泰資控股公司持有。
對香港買家嚟講,呢個規則造成一種真實嘅稀缺性。喺布吉(Phuket)、芭堤雅(Pattaya)同曼谷呢啲熱門地段,搶手盤嘅外資配額往往喺樓盤起好之前就已經爆滿。如果你去得遲,就要喺兩個方案之間揀:透過泰資公司架構持有(要承擔額外嘅法律同合規風險),或者簽30年租賃權(leasehold)。呢兩個方案講到底,都冇辦法同直接持有永久業權相提並論。
值得香港買家特別留意嘅係布吉嘅情況:外資永久業權配額係按樓面面積計算,而唔係按單位數量計算。即係話,一個項目入面如果有幾間大單位被外資買走,配額可能會消耗得比你預期快好多,尤其係喺一啲主打大戶型嘅高端項目。
「75%配額」傳聞從何而來?
提高配額至75%嘅討論,最早喺2024年由Srettha Thavisin政府提出,當時佢哋推出一系列措施,目的係吸引外資流入泰國經濟。同一時間,政府亦有探討將外國人土地租賃年期延長至99年嘅方案。呢兩個構思一出,都引起泰國本地社會一定程度嘅反彈,批評者擔心擴大外資持有比例會推高樓價,擠壓本地買家嘅置業空間。
去到2026年中,呢兩項提案都未有進展成正式立法。泰國政府內部消息形容呢兩個方案「仍在研究中」,實際上呢句說話喺泰國官場語境入面,往往意味住拖延數年,甚至最終不了了之都有可能。如果你打算根據一個尚未落實嘅配額調整去部署買樓計劃,某程度上係喺賭一個冇人可以確認嘅時間表。
轉名費「0.01%全民優惠」係假新聞
2026年7月1日,泰國皇家憲報(Royal Gazette)頒布法令,將轉名費由標準嘅2%大幅降至0.01%,優惠期由2026年7月1日一直去到2027年6月30日。問題係,唔少英文同區域媒體,甚至部分地產經紀,都將呢項優惠報道成「人人適用」嘅全民折扣,有經紀甚至直接宣傳「轉名費統一減至0.01%」,呢個講法完全唔準確。法令原文清楚寫明,呢項優惠僅限合資格嘅泰國籍公民享有。
對於打算以個人名義喺泰國買樓嘅香港投資者嚟講,數學好簡單:你要付嘅係足額2%轉名費,冇任何例外。同一時間,按揭登記費亦都由標準費率減至0.01%,同樣只限泰國籍人士享用。
喺布吉買樓嘅實務指引入面,經常提到同一個重點:外資配額係按登記樓面面積嚴格計算,而唔係按單位數目。正因如此,喺落訂之前,向發展商或者管理處(juristic office)索取書面配額確認,再自行去土地廳(Land Office)覆核,係一個唔可以省略嘅步驟。
轉名費優惠對放售單位有咩間接好處?
呢個新費率結構入面,其實藏住一個唔太明顯嘅好處。如果你喺優惠期內(即2027年6月30日之前)將單位賣俾泰國籍買家,對方可以享受到轉名費減免,呢個省下嚟嘅金額會令你嘅放盤喺二手市場上更具競爭力。以一個500萬泰銖嘅單位計算,買家可以慳到大約100,000泰銖,呢個數目喺傾價過程入面,絕對係一個有分量嘅籌碼。
30年租賃權會唔會變成99年?
目前泰國土地租賃嘅法定上限依然係30年,坊間流傳嘅99年租賃結構方案,雖然喺紙面上有討論過,但至今從未被正式採納成為法律。想透過長租結構持有物業嘅買家,現階段都只能按30年上限規劃。
資料來源:ReloSale
常見問題(FAQ)
2026年外國人仲可唔可以喺泰國買condo?
可以。外國人可以喺項目**49%**配額範圍內,持有condo單位嘅永久業權(freehold)。付款必須透過泰國銀行以外幣匯入,並取得外匯交易證明文件(FET),呢張文件係辦理過戶手續嘅必要文件。
外資配額真係提高咗去75%喇嗎?
冇。截至2026年8月,配額依然維持喺49%。75%嘅提案雖然存在,但仲未寫成法案,更加未提交國會審議,買家唔應該以呢個未落實嘅方案作為買樓決定嘅前提。
外國買家而家買condo要俾幾多轉名費?
標準費率係物業估價嘅2%。由2026年7月1日至2027年6月30日期間實施嘅0.01%優惠費率,只適用於泰國籍買家,外國人並不受惠。
可唔可以用99年租約代替買斷?
唔可以。根據現行法例,土地租賃最長年期依然係30年。99年租約嘅構思雖然討論咗一段時間,但從來未有被正式立法採納。
如果一個項目嘅49%外資配額已經用晒點算?
配額用完之後,外國買家就只可以選擇30年租賃權,或者透過泰資公司架構持有,兩種方式相比直接持有永久業權,都存在額外嘅法律限制同風險,需要事前搵專業人士了解清楚。
點樣先可以確認一個項目仲有冇外資配額剩?
建議向發展商或者管理處(juristic office)索取書面文件,確認目前嘅外資對泰資持有比例,再親自或者委託代理人去當地土地廳(Land Office)覆核,因為配額係按樓面面積計算,並非按單位數目計算,呢一點好容易被忽略。
若果你有興趣深入了解布吉或者泰國其他地區嘅置業機會,泰國物業團隊可以協助你核實配額、了解最新法規同規劃合適嘅置業方案。