一句講清楚:2026年泰國Condo市場究竟發生咩事?
簡單講，2026年泰國Condo成交量預計會創下近年新低，外國人購買量按年下跌兩成，主要係中國買家大幅減少所致。不過同時間，俄羅斯、印度、澳洲買家反而逆勢增加，而布吉(尤其西海岸豪宅區)表現遠比曼谷穩健。對香港買家嚟講，呢個市況其實暗藏議價空間，但前提係要識揀地段同做足功課。
大市有幾差?曼谷積壓貨尾嚴重
根據《Bangkok Post》引述的分析，2026年很可能係泰國Condo銷售的歷史低位年份。曼谷市場目前積壓的未售單位估計超過50,000個，係過去十年其中一個最高水平。呢個情況並非一朝一夕，而係2018至2022年建築熱潮遺留下嚟嘅後遺症:當年發展商幾乎同時開幾十個新盤，主力對象正正係中國買家。疫情之後，呢批資金流大幅萎縮，一直未能完全回復，結果留下大量貨尾單位。
曼谷區2026年第一季嘅過戶量按年急跌35%，K-Research數據顯示，跌幅最明顯嘅正是嚟自中國同緬甸買家嘅需求收縮。
外國人過戶數據全面下滑
2026年第一季，外國人喺泰國嘅Condo過戶紀錄係咁樣:
- 過戶單位數目:3,241個(按年跌17.3%)
- 過戶總值:134.64億泰銖(按年跌17.9%)
- 可用面積:141,644平方米(按年跌13.8%)
呢組數字清楚反映，市場並非個別地區疲弱，而係全面性放緩。
邊個國家買家撤退得最狠?
中國買家係呢波跌浪嘅主角，按單位數目計跌幅達38.8%，按成交金額計更跌42.9%，主因係內地經濟壓力同資金流動性收緊。K-Research形容呢個係五年以來嘅首次年度跌幅。
不過並非所有國籍都係咁淡靜。以下係按國家嘅需求變化:
| 買家國籍 | 需求變化 |
|---|---|
| 中國 | 按單位數跌38.8%，按金額跌42.9% |
| 俄羅斯 | 上升33% |
| 印度 | 上升40%(63個單位，成交值3.53億泰銖，按值升23.9%) |
| 澳洲 | 上升36.1% |
呢個「一跌一升」嘅格局，正好說明泰國樓市正在經歷買家結構重組，並非全面崩盤。
布吉點解仲頂得住?
相對曼谷嘅困局，布吉表現明顯較有韌性，主要靠旅遊業帶動嘅租賃需求，加上品牌住宅(Branded Residences)持續受落。根據Knight Frank Thailand分析，布吉西岸豪宅市場，尤其Bang Tao、Layan、Kamala同Cherng Talay一帶，預計2026年會維持穩健，而別墅嘅表現更跑贏Condo，因為有錢買家越嚟越重視生活質素同一站式配套設施。
布吉嘅短租市場亦值得留意:透過Airbnb同Booking經營，配合專業管理，年回報可達6-8%。不過要注意，單位之間嘅競爭正在加劇，市政府亦開始收緊短租規例，呢一點對打算做長期收租嘅香港買家尤其重要。
曼谷核心區樓價同折扣空間
曼谷市中心(Sukhumvit、Silom、Sathorn一帶)嘅Condo均價大約係每平方米120,000至200,000泰銖。不過喺目前市況下，發展商喺落訂階段普遍願意提供頗大折扣，實際折讓有時可達10-20%，尤其係已建成但仍有貨尾嘅樓盤，議價空間相當實在。
外國人買樓要留意嘅法律門檻
根據泰國法例，外國人可以永久業權(Freehold)形式擁有Condo單位，但同一棟大廈嘅外資業權比例上限係49%。換句話講，一旦某個樓盤嘅外資配額用盡，即使你有錢都未必買得到，所以選盤時記得問清楚外資額仲剩幾多。
對於想長期留喺布吉嘅買家，泰國亦提供相關長期簽證方案:購買由泰國發展商推出、價值最少300萬泰銖嘅Condo，可申請一年期可續簽簽證，另外亦有其他租賃安排可選擇。
香港買家最想知嘅實戰問題
2026年入市買泰國Condo,係咪值得?
關鍵在於你嘅投資策略。如果你打算長揸7至10年，目前嘅低潮反而可能係一個吸引嘅入市時機。但如果諗住短炒快出，時機並不理想，因為市場仍在下行，短期內想有理想回報離場難度較高。
曼谷邊啲地段受衝擊較細?
沿BTS同MRT沿線嘅優質地段，例如Sukhumvit(Asok、Phrom Phong、Thong Lo站一帶)、Silom同Sathorn，一向較為抗跌，主要靠外籍人士穩定嘅租賃需求支撐。
點解成交量突然咁差?
主要三大原因:建築熱潮遺留嘅供應過剩、泰國本地買家按揭條件收緊，以及中國投資資金大幅收縮(單計2026年第一季，按單位數已跌38.8%)。呢三個因素互相疊加，令市況更加嚴峻。
外國人點樣買泰國Condo?
外國人可以永久業權形式持有Condo，前提係整棟大廈外資比例唔超過49%。買樓款項必須以泰銖形式從海外匯入。已建成單位嘅過戶手續一般需要30至60日。
外國業主要交邊啲稅?
主要成本包括:過戶登記費(按估值2%，通常買賣雙方各付一半)、印花稅0.5%，以及若持有未滿五年就出售，需繳付特定商業稅3.3%。
曼谷同布吉,2026年邊個更值得買?
曼谷比較適合追求穩定長租嘅買家，回報率大約4-5%。布吉季節性短租潛力較高，可達6-8%，但需要主動管理，而且淡季有空置風險，要有心理準備。
同泰國發展商可以講價嗎?
可以。喺目前市況下，發展商普遍提供折扣、免費傢俬套餐、免息分期付款等優惠，實際折讓有時可達List Price嘅10-20%，尤其係已完工但仍有貨尾嘅樓盤，議價空間更大。
泰國樓市會全面崩盤嗎?
可能性較低。泰國樓市歷史上一向調整得比較緩慢，年度跌幅一般維持在5-10%左右，而非突然性暴跌。發展商傾向以折扣同贈品形式吸客，而非正式下調標價。
幾時先會見底反彈?
多數分析師預計，最快要到2027年下半年市場才會逐步穩定，前提係新盤開工數目減少，加上外國需求回暖。真正全面復甦，可能仲需要多2至3年時間。
總結:低潮期正是篩選優質資產嘅時機
泰國Condo市場嘅低潮並非災難，而係週期嘅一部分。對於頭腦清醒、有明確投資年期嘅買家嚟講，目前呢個階段其實提供咗真正嘅入市窗口。核心原則不變:揀已驗證嘅成熟地段、同有往績嘅可靠發展商合作，並且永遠以實際租金回報作為決策基礎，而唔係單靠賭資本增值。如果你有興趣進一步了解布吉或曼谷嘅具體樓盤，泰國物業團隊隨時可以提供最新市場資料同實地考察建議。
資料來源:Bangkok Post