如果你有留意曼谷嘅新盤廣告,可能會覺得奇怪:點解成片新樓盤晚上黑晒燈,好似冇人住咁?答案其實好簡單 - 泰國目前有整整十份之一嘅住宅單位係空置嘅。
根據Thailand Business News嘅數據,泰國全國有164萬套住宅單位完全冇人居住,呢批「沉睡資產」嘅總值高達3.45萬億泰銖(約960億美元),呢個數字大約等於斯里蘭卡成年嘅GDP。對於考慮喺曼谷或者其他省份買樓花嘅香港投資者嚟講,呢個係一個好清晰嘅警號:大眾市場樓盤已經嚴重供過於求,如果冇做好選址功課就落訂,分分鐘資金會被凍結好多年。
一句講清:重點速覽
- 泰國有164萬套住宅單位處於空置狀態,係泰國樓市史上規模最大嘅供應過剩
- 呢批空置物業嘅總值達3.45萬億泰銖(約960億美元)
- 空置單位主要集中喺曼谷市郊同埋泰國中部工業省份
- 分析師呼籲政府推行改革,包括限制炒樓、開徵空置稅同修訂建屋配額
- 普吉、蘇梅呢類度假市場受影響輕微得多,因為外國買家需求穩定、土地供應有限,Knight Frank Thailand預期普吉豪宅市場喺2026年前將保持韌性
- 對投資者嚟講,關鍵係精準選址:睇租金回報,唔好賭升值
曼谷樓市點解會積壓咁多空置單位?
泰國樓市咁樣行咗幾十年:發展商起樓、炒家炒樓花、真正用家最後先出現。喺樓市暢旺嘅年份,呢個模式令所有人都賺到錢。但係自2022年起,大眾市場嘅樓價升幅開始放緩,泰國中產嘅購買力轉弱,按揭利率又不斷上升。結果就係:一堆堆賣唔出、租唔出嘅倉底貨。
空置問題有幾嚴重?關鍵數據一覽
- 問題規模:164萬套空置單位,對比泰國全國約1,700萬套住宅存量,空置率超過9%,已經高過大部份國際分析師視為警戒線嘅5%至7%
- 曼谷及其市郊係重災區。市場估計高達40%嘅空置公寓單位集中喺大眾市場樓盤(即係總價低於300萬泰銖嘅開放式或一房單位),而且大多位於基建配套未成熟嘅地區
- 過度供應嘅成因:泰國發展商長期靠樓花銷售量嚟起樓,喺開工之前就要賣夠一定比例。炒家只需要畀10%至20%訂金,寄望喺入伙前將單位轉手圖利。一旦市況轉弱,呢批單位就賣唔出亦租唔出
- 稅制真空:泰國目前冇有效嘅空置物業稅。2020年推出嘅土地及建築稅,稅率只得**0.02%至0.3%**嘅估值,根本唔夠力逼業主放售或者出租空置單位
- 外國人配額吸納率參差:喺普吉頂級樓盤同曼谷市中心項目,49%嘅外國人持有配額早已售罄;但市郊公寓嘅外國買家吸納率只得5%至15%
- 政府對策仍在醞釀:當局正討論喺供應過剩區域限制新建屋許可,同埋向持有多個物業嘅業主徵收累進稅,但目前尚未有具體法案通過
- 租金回報方面,曼谷市郊大眾市場公寓嘅平均毛租金回報已跌至每年3%至4%,而普吉嘅別墅同公寓透過短租,穩定維持喺6%至8%
呢個問題絕對唔係全國一致。根據Thailand's largest distressed-asset manager BAM引述Better-than-Freehold嘅報告,樓市其實仲未見底 - 現時大約有70萬套滯銷單位,但真正有購買力嘅家庭卻不足10萬戶,供求失衡接近七倍。呢個巨大缺口正正就係議價空間所在,不過前提係買家一定要用完全合規嘅持有架構,尤其係泰國近年已經收緊咗代持(nominee)相關嘅規定。
普吉、蘇梅、芭堤雅點解冇跟住淪陷?
普吉、蘇梅同芭堤雅嘅度假樓市玩緊完全唔同嘅遊戲。呢度嘅需求主要由外國買家同遊客推動,2025年泰國全年入境旅客已經超過3,600萬人次。海島土地本身有限,加上嚴格嘅環保法規限制新建案,自然形成一道天然嘅供應屏障。喺普吉嘅豪宅別墅市場,外國買家依然佔主導地位;蘇梅同帕岸島嘅外國買家活躍度更加特別高,而近年別墅嘅表現持續跑贏公寓 - 因為高淨值嘅國際買家更加著重生活品味、發展商信譽同租金回報潛力,而唔係短炒賺價。
常見問題(FAQ)
164萬套空置單位,係咪代表全泰國樓價會崩盤?
唔會全國性崩盤,但係個別板塊已經有實質壓力。曼谷市郊、北欖府(Samut Prakan)同暖武里(Nonthaburi)嘅大眾市場公寓已經出現價格停滯,折讓幅度達10%至15%。相反,高端板塊同度假物業嘅價格依然保持穩定。
曼谷邊啲區風險最高?
供應過剩最嚴重嘅係邊緣地帶,例如Bang Na、Rangsit、Bang Yai同埋Lat Krabang呢類遠離BTS/MRT站嘅大規模開發區。相比之下,市中心區域好似Silom、Sathorn同Sukhumvit(由Nana到Phrom Phong一帶)表現明顯理想得多。
2026年仲值唔值得喺泰國買樓?
值得,但一定要精準揀盤。有實際租金收入紀錄嘅度假物業、鄰近交通樞紐嘅曼谷市中心單位,同埋海景普吉別墅,依然係吸引嘅選擇。純粹為咗短炒轉售嘅大眾市場單位就唔建議。
空置潮點樣影響租金回報?
影響直接又負面。供應過剩壓低咗市場租金,喺重災區,業主為咗盡快搵到租客,往往被迫將叫租價下調15%至25%。
泰國會唔會開徵空置物業稅?
討論一直有進行,但截至2026年仍未有具體法案通過。目前嘅土地及建築稅稅率太低,根本冧唔到業主放售或出租空置單位。
普吉度假市場同曼谷有咩本質分別?
三大關鍵因素:土地供應有限、外國需求強勁(高端板塊嘅買家最高佔70%),以及短租帶嚟嘅高租金回報。普吉基本上處於供應過剩範圍之外,Knight Frank Thailand預期未來3至4年推出嘅樓花公寓項目競爭會愈嚟愈激烈。
相對穩陣嘅投資最低預算大約要幾多?
普吉度假板塊,一個有物業管理嘅公寓入場門檻大約係500萬至700萬泰銖(約14萬至20萬美元)。曼谷市中心方面,鄰近BTS站嘅開放式或一房單位,預算由400萬至600萬泰銖起。
外國人可唔可以直接喺泰國買樓?
外國人可以以永久業權(freehold)形式購買公寓,但每個項目嘅外國人持有配額上限係49%。至於別墅同獨立屋,通常透過30年租賃權(可續期)嘅架構持有,或者透過泰國公司持有,買家務必確保資金來源同代持安排完全合規。
給投資者嘅建議
盡量避開曼谷市郊嘅大眾市場公寓板塊。應該聚焦租金回報有實際紀錄、能夠達到6%以上嘅度假地區物業,或者曼谷市中心嘅優質樓盤。落實簽約之前,一定要核實外國人配額嘅實際吸納率同真正嘅租金表現數據。作為專注泰國物業嘅顧問,我哋建議香港買家喺2026年入市前,先做足呢啲盡職審查功夫。
資料來源:Bangkok Post