一句講清楚：而家發生咩事？
泰國商業發展廳（DBD）已經將36,277間有外資背景、名下持有土地嘅公司列入審查名單，係近年規模最大嘅一次「人頭公司」執法行動。當中31,516間公司嘅外資持股比例「啱啱好」低於**49%**的門檻，即係剛剛好符合泰國公司持有土地嘅法定要求，但當中相當多都被懷疑係用泰國人做人頭股東，實際話事嘅其實係外國人。對長年靠開泰國有限公司嚟買地買別墅嘅香港買家嚟講，呢個唔再係「聽下算」嘅消息，而係真係要即刻正視嘅風險訊號。
根據泰國媒體Thairath報導，今次審查範圍覆蓋16個府，包括曼谷同周邊五個府，再加十個主要旅遊府份，例如春武里（Chonburi）、素叻他尼（Surat Thani，即龜島同蘇梅島所在地）同埋普吉（Phuket）。呢個佈局証明今次唔係單單針對某一個渡假市場，而係全國性嘅政策轉向。對於好多喺普吉持有物業嘅香港業主嚟講,呢件事嘅重要性不言而喻。
點解泰國政府突然咁大陣仗查？
泰國《外商經營法》（Foreign Business Act, 1999）規定，凡外資持股超過49%嘅公司，一律當作外資公司，唔可以持有土地；持股低於49%就會被視為泰國公司，理論上可以合法買地。問題就出喺「理論上」三個字：DBD而家唔止睇股東名冊，仲會深入追查實際控制權，包括邊個真正話事、買地嗰筆錢邊個出、收入最後落入邊個口袋。呢個做法直接踩中好多海外投資者慣用嘅結構痛點。
值得一提，市場估算普吉多達60-70%嘅外資持有別墅都係透過泰國公司加人頭股東嘅方式登記。換句話講，呢次審查隨時觸及數以萬計嘅物業。
法律風險有幾大？被拉出嚟點算？
泰國《土地法典》（Land Code Act B.E. 2497，即1954年頒佈）明確禁止外國人直接擁有土地，唯一嘅例外係經泰國投資促進委員會（BOI）批核嘅項目，投資額要求最低4,000萬泰銖。如果DBD查出你間公司嘅泰國股東只係掛名人頭，土地廳可以勒令喺180日內強制出售有關物業；如果業主逾期未賣出，當局有權自行拍賣土地。
除咗被迫賣樓，人頭結構仲牽涉刑事責任：根據《外商經營法》，違規者最高可被判罰款100萬泰銖及／或監禁3年。呢個唔單止係罰錢咁簡單，仲有真實嘅坐監風險。
近期已經有實際案例。2026年8月，普吉展開第四階段人頭網絡執法行動，結果有16人被起訴，當中10名泰國人、6名外國人（包括加拿大籍、俄羅斯籍同一名哈薩克籍人士），全部涉及以人頭方式經營嘅生意。而更早前一次針對普吉土地持有情況嘅大規模調查，就審查咗361間公司，結果揪出149間法人實體被視為持有土地時牽涉可疑外資股權，當局最終提告114宗，另外開出39張罰單。呢啲數字說明執法唔係得個講字，係真金白銀咁做緊。
買樓客最想知：常見問題
如果我間公司審查唔過關，我塊地會唔會被人沒收？
會有實質風險。一旦DBD認定你公司嘅泰國股東只係人頭掛名，土地廳有權要求喺180日內出售物業。如果期限內冇成功賣出，當局可以自行安排拍賣程序，業主未必可以完全掌控出售價錢同時機。
DBD審查具體會查啲咩？
商業發展廳會全面檢視股東結構、買地資金嘅真正來源、實際管理控制權、股東會議紀錄同財務文件。核心問題只有一個：泰國股東究竟係真金白銀出資嘅投資者，定係得個名嘅人頭。
外國人喺泰國有咩合法方式擁有別墅？
主要有幾條路：一係簽30年期嘅長期土地租賃（Leasehold），可以有續約安排；二係將樓房同土地分開持有，樓房自己擁有、土地用租嘅；三係同泰國夥伴組成真正合夥經營嘅公司，對方要實質參與生意運作同出資；四係直接買公寓（condo）單位，享有永久業權（Freehold）。
呢次審查會唔會影響我間公寓？
唔會。DBD今次審查對象只限持有土地嘅公司。公寓業權受《公寓法》（Condominium Act, 1979）獨立規管,外國人最多可以持有一棟大廈總面積嘅49%,同今次土地審查完全係兩個唔同範疇。
如果我已經透過泰國公司持有土地，而家應該點做？
第一步係搵獨立律師做一次結構審核，睇下自己間公司嘅風險有幾高。如果發現結構有漏洞，律師通常會建議幾個方向：轉做長期租賃、引入真正參與經營嘅泰國夥伴，或者將土地出售但保留樓房嘅相關權益。
租賃（Leasehold）成本大概點計，同永久業權有咩分別？
租賃一般可以攞到最長30年嘅土地使用權，通常附有兩次續約選項，不過續約並無法律上嘅絕對保證。以租賃形式出售嘅物業，價錢一般比同類永久業權物業平15-30%。兩者最根本嘅分別在於：租賃係「租地」，永久業權先係真正「擁有土地」。
點解執法突然變得咁緊？
其實壓力早喺2022年已經開始累積，當時泰國國會委員會已經開始討論渡假區大規模外資買地嘅問題。之後政治壓力、地價持續上升，加上民間對外資集中喺高端地段嘅憂慮，一齊推動咗今次執法加速。
外籍董事會唔會有刑事責任？
會。根據《外商經營法》,從事法例禁止外國人經營嘅業務,最高可判監禁3年。而透過人頭股東繞過法例限制,正正就係屬於違反呢條法例嘅行為,董事同實際控制人都可能被追究。
呢次執法會點影響普吉同蘇梅島嘅別墅市場？
短期內，市場供應可能會增加，因為部分業主會選擇喺收到強制出售令之前主動放盤。中長期嚟睇，市場結構好可能會轉向以租賃形式同公寓為主，呢兩類產品嘅需求同價錢反而有機會被推高。
買樓之前應唔應該安排睇樓團？
當然應該。喺泰國進行任何物業交易之前,親身睇樓、約見執業律師、同時喺當地核實所有文件,係保護自己嘅基本步驟,唔應該慳返呢筆睇樓開支。
總結：呢個唔係一次性行動
今次審查覆蓋36,277間公司、橫跨16個府，規模咁大，明顯反映呢個係一個長期、系統性嘅政策方向，而唔係一時三刻嘅執法秀。對於一直靠泰國人頭公司持有土地嘅海外投資者嚟講，訊息已經好清楚：靠人頭結構買泰國地嘅時代正逐步走到盡頭。及早重組物業結構嘅業主，可以同時保住資產同心理上嘅安穩；反而繼續拖延、當冇事發生嘅業主，隨時要面對強制出售同刑事檢控嘅雙重風險。
如果你手持嘅普吉物業係透過泰國公司持有，或者你正計劃入市但仲未搞清楚合法架構，建議盡快搵熟悉泰國物業法規嘅專業人士（例如泰國物業團隊）做一次全面法律審查，確保自己嘅投資企得穩陣。
資料來源：Thairath