如果你手頭有泰國物業,或者正計劃透過「泰國公司持有」嗰種安排去買樓,呢單新聞你一定要留意:泰國政府喺2026年出手,一次過調查33間豪宅,總值12.7億泰銖（約3,500萬美元）,懷疑全部都涉及外國買家用「代持人（nominee）」架構持有物業。對於長年靠呢種方法買樓嘅海外投資者嚟講,呢個絕對唔止係一單新聞咁簡單,而係一個清晰嘅警號:係時候檢討自己嘅買樓策略。
所謂代持人架構,運作模式係咁：外國人喺泰國成立一間公司,表面上由泰國籍人士持有控股權益,但實際受益人（即真正話事人）就係嗰位非泰籍買家。呢種做法喺泰國樓市「灰色地帶」存在咗幾十年,大家心照不宣。但踏入2026年,監管機構已經由「口頭警告」轉為「實質執法」。
一分鐘睇懂：呢次調查查緊乜嘢?
- 根據《The Nation Thailand》報道,泰國當局正調查33間豪宅,總值12.7億泰銖,重災區集中喺曼谷嘅Pattanakarn同Krungthep Kreetha一帶
- 調查焦點係外國人用嚟繞過泰國「外國人唔可以直接擁有土地」規定嘅代持架構
- 根據泰國《土地法》第86條,外國國民一律唔可以直接擁有土地
- 一旦被裁定使用代持架構,後果包括資產被沒收、罰款最高2萬泰銖,同埋根據《外資經營法》被刑事檢控
- 另外喺泰國南部（布吉、攀牙同喀比）亦有一場獨立掃蕩行動,拘捕咗48人,沒收資產總值約10.5億泰銖,涉及89幅地皮
- 合法嘅替代方案包括:買公寓（condo）享有外資業權配額（最多可佔一個項目49%）,或者透過**30年期租賃（leasehold）**連續約選項去持有土地
- 呢次執法行動唔影響公寓市場
調查詳情：邊啲物業中招、規模有幾大?
呢次調查主要針對連地皮嘅獨立屋同別墅,而非公寓單位,原因好簡單:法律衝突源頭正正就係「土地擁有權」呢個問題,公寓單位本身就有合法嘅外資業權制度,唔涉及呢個矛盾。
被調查物業嘅平均估值約3,850萬泰銖（大約107萬美元）,直指高端別墅市場嘅核心客群,即係你哋通常會考慮嘅嗰類豪華獨立屋。
根據《The Nation Thailand》報道,今次調查由泰國土地廳（Department of Lands）聯同特別調查廳（DSI）主導。而喺布吉、攀牙同喀比同步進行嘅另一場執法行動,規模更加大:出動咗超過500名官員,批出40張逮捕令,執行咗13張搜查令,最終拘捕48名疑犯,當中27名係泰國人、21名係外國人,國籍涵蓋以色列、法國、波蘭、瑞士、英國、荷蘭、俄羅斯同南非（資料來自《Bangkok Post》同《The Phuket News》）。
其實泰國早喺2025年已經開始收緊審查,對有外資背景嘅泰國公司,透過DBD（商業發展廳）系統加入股東身份核實程序。市場估算,布吉現時高達**70%**由外國人擁有嘅別墅,某程度上都係用代持架構去持有。
合法定,唔合法?兩條路睇清楚
| 持有方式 | 是否合法 | 主要限制 |
|---|---|---|
| 公寓（Condominium Freehold） | 完全合法 | 單一項目外資業權不可超過49% |
| 30年租賃（Leasehold,可續約） | 完全合法,受認可 | 需正確簽訂租約條款,無沒收風險 |
| 代持人公司（Nominee Company） | 違法 | 隨時被沒收資產、罰款、刑事檢控 |
外國人只要公寓項目嘅外資持股比例唔超過49%,就可以完全合法咁以「永久業權（freehold）」形式擁有單位。至於想擁有連地土地嘅獨立屋或別墅,30年租賃連續約選項係目前受法律承認、無被沒收風險嘅主要途徑。
常見問題(FAQ)
泰國嘅「代持人（nominee）持有」係點運作?
外國人成立一間泰國有限公司,表面上將51%股份分配畀泰國籍代持股東,但實際控制權同利益全部歸於外國股東。呢間公司名義上去買地買屋,但真正嘅主人係外國人。泰國法律將呢種安排視為規避《外資經營法》同《土地法》嘅行為。
用代持架構會有咩懲罰?
根據1999年《外資經營法》,罰款最高可達100萬泰銖,同/或監禁最長3年。《土地法》仲要求違規者喺被發現後180日內強制出售相關土地,如果冇成功賣出,業權將直接轉歸國家所有。
我而家用代持方式買咗別墅,會唔會被沒收?
有可能。一旦違規行為被證實,法院可以下令喺六個月內強制出售物業,如果最終搵唔到買家,資產就會被沒收。呢個唔係空口講白話,2024年蘇梅島（Koh Samui）已經有多間別墅因此被沒收,係有先例嘅。
外國人有冇合法途徑買連地嘅獨立屋?
最普遍同最穩陣嘅方法係租賃（leasehold）:租地30年,並擁有續租多兩期嘅權利,而地上建築物本身可以直接登記喺你名下。另一條路係透過真正有實質業務、有真實泰國合夥人嘅泰國公司去買地（並非代持公司）,但呢條路一定要有專業法律團隊全程跟進。
呢次調查會唔會影響公寓市場?
唔會。外國人本身就有合法權利喺公寓項目嘅49%外資配額內擁有單位業權,呢個機制寫明喺《公寓法》裏面,同代持人架構完全冇關係,買公寓嘅朋友可以放心。
泰國邊啲地區風險最高?
布吉、蘇梅島、芭堤雅同華欣呢幾個地區,由於外國人持有嘅豪華別墅特別密集,相應地代持架構同執法行動嘅集中度都係全國最高。
而家仲值唔值得喺泰國買樓?
值得,但前提係買樓架構要合法合規。公寓市場依然完全開放,曼谷嘅租金回報率大約5-7%,布吉有專業管理嘅物業更加可達8-10%。關鍵係搵有牌照嘅律師,同埋千祈唔好行灰色地帶嘅捷徑。
如果我已經用代持方式擁有物業,而家可以點做?
即刻搵一位專門處理土地法嘅泰國律師傾。可行方案包括將公司重組成合規架構、轉為租賃形式,或者喺執法行動蔓延到你所在地區之前先行出售物業。
買樓之前,點樣核實個買樓架構係咪合法?
建議搵一位同賣方完全冇利益關係嘅獨立律師做盡職審查,確認泰國股東係真實存在、有可查證收入嘅個人,而且間公司有真實業務運作同準時報稅,唔係得個殼咁簡單。
呢次執法行動會唔會令泰國別墅樓價下跌?
短期內二手市場供應可能會增加,因為部分業主想趕喺調查蔓延到自己所在地區之前套現離場。呢個時機反而可能為願意以租賃形式、用較低價錢入市嘅買家,打開一個難得嘅窗口。
總括嚟講,而家嘅情況並唔係「樓市危機」,而係市場邁向規範化嘅過程。泰國正穩步走向更高透明度,只要買賣雙方喺合法框架內做交易,長遠反而係好事。2026年最清晰嘅一條規則:交易架構是否合法,遠比樓價本身重要。喺法律諮詢上慳嘅每一蚊,隨時令你輸掉成筆投資。想穩陣咁喺泰國置業,搵返專業團隊（例如泰國物業）幫手把關,絕對物有所值。
資料來源：The Nation Thailand