如果你透過泰國有限公司持有普吉島嘅別墅或者地皮，2026年5月呢個月你應該要坐直啲睇呢篇文。泰國土地廳靜靜雞向全國每一個省份嘅地政廳發出三份標明「緊急」嘅通告，重點得一個：長年被外國人用嚟透過泰國公司「曲線」擁有土地嘅代持（nominee）結構，而家會透過一個全國統一嘅數據庫被系統性地標記出嚟。
對唔少已經喺普吉、蘇梅島呢啲地方揸咗十年八載物業嘅香港買家嚟講，呢個消息聽落有啲嚇親，但先講清楚：呢個唔係新法例，而係舊法例嘅執法力度突然「開盡火」。
一文睇晒：2026年新規定嘅重點數字
- 泰國土地廳喺2026年5月發出三份通告，對象係全國所有省級地政廳，無一間走漏。
- 凡係200萬泰銖（約57,000美元）或以上嘅現金交易，或者資產總值超過500萬泰銖（約143,000美元），依家會自動觸發資金來源同財務狀況審查，依據係《土地法》第74條。
- 唯一豁免自動審查嘅情況，係合法繼承。
- 當局正建立一個統一數據庫，涵蓋所有持有土地嘅法人實體，記錄登記日期、購入日期、估值同申報嘅營業目的。
- 外資股權比例超過設定門檻嘅公司，會被列為高風險，需要接受更深入嘅調查。
- 加強審查包括股東名冊分析、同商業發展廳（DBD）資料交叉比對、審視財務報表同合約，仲有機會上門實地檢查物業。
- 根據當地物業報道，普吉、蘇梅島、帕岸島（Koh Phangan）同甲米（Krabi）呢幾個熱門旅遊區，已經有超過11,000間公司被列入調查名單。
呢個「代持買地」玩法係點嚟嘅？
先講返歷史背景。泰國自1954年《土地法》生效以嚟，一直都唔容許外國人直接擁有土地，呢條例已經行咗超過70年。外國人可以喺一棟大廈嘅49%外資配額之內買公寓（condo）單位，但係唔可以擁有獨立別墅或者一塊地，呢個係白紙黑字嘅法律紅線。
不過過去二十幾年，一個完整嘅產業鏈就係圍住點樣「合法地繞過」呢條紅線而發展出嚟。做法其實好簡單：成立一間泰國有限公司，外國人持股49%，泰國「人頭股東」（nominee）持有餘下51%。公司出面買地，外國人實際居住同使用。呢種結構喺過去廿年間，被唔少律師行、地產代理甚至部分發展商，包裝成「行之有效嘅標準方案」推銷俾買家。
當局其實一直知道呢種做法存在。《土地法》第96條列明，協助外國人違規取得土地，最高可判監禁2年，罰款上限20,000泰銖。不過過往執法既罕見又唔統一，呢間地政廳可能照批唔問，隔籬省份就可能直接拒絕，一切視乎地區、經辦官員嘅取態，甚至文件做得夠唔夠靚。
2026年新規定改變咗咩？
2026年5月嘅通告，正正就係針對呢種「各處鄉村各處例」嘅亂象。呢次係第一次引入全國一致嘅系統：一個數據庫、一套標準、一套核查清單。根據最先公開分析呢份新指令嘅律師行Silk Legal所講，呢次改動嘅本質唔係修改法律，而係將執法標準統一同鞏固。
實際操作會係點？想像一間泰國公司，兩名泰籍股東加一名持股49%嘅外籍股東，用1,500萬泰銖買咗普吉一棟別墅。以前地政廳好可能照批，唔多問。但而家系統會自動將呢間公司標記為高風險，官員會調出股東名冊：泰籍股東身份係咩？職業係咩？資金嚟自邊度？呢間公司有無真實業務運作，定係純粹得個殼嚟持有呢棟物業？甚至可能派人上門睇下實際住喺度嘅係邊個。
200萬泰銖呢個現金交易門檻特別值得留意。喺泰國，尤其係渡假勝地同二手市場，用現金交易物業其實好常見。而家只要現金交易達到呢個金額，就會自動觸發資金來源審查，同反洗黑錢法例（AMLA）互相呼應，等於幫唔透明嘅交易加多一重關卡。
放眼整個東南亞，收緊外資買地審查唔止泰國一個。越南喺2024年修訂咗房地產法，對外國買家加設新限制；印尼亦不時就峇里島嘅外資購買規定作出調整。但泰國呢次做法有個特別之處：法律本身無變，變嘅係執法終於認真落地。
已經買咗樓嘅代持結構，而家有無風險？
對於已經透過代持結構持有土地嘅買家嚟講，情況確實有啲不明朗。呢批通告主要針對新交易同現有基礎嘅篩查，但正在建立嘅數據庫涵蓋所有持有土地嘅法人實體，包括好耐之前完成嘅收購。換句話講，一間十年前為咗持有一棟別墅而成立嘅公司，依然有可能被翻出嚟review。
如果你或者身邊朋友有呢類結構，實際上可以考慮以下幾步：
- 委託合資格嘅泰國律師，為現有公司結構做一次完整審計。
- 評估轉換做其他更穩妥嘅持有方式，例如長期租賃（一般係30年租期，附續約選項）、喺49%外資配額內購買公寓單位，或者透過泰國投資促進委員會（BOI）進行投資，某些情況下BOI項目容許外國人直接持有土地。
常見問題（FAQ）
泰國喺2026年係咪已經全面禁止外國人買樓？
並無此事。新通告完全無改動法律內容，外國人依然可以喺49%外資配額之內購買公寓單位。直接擁有土地嘅禁令其實存在咗幾十年，真正新增嘅只係更有系統嘅執法方式。
咩叫「代持結構」（nominee structure），點解而家咁受關注？
即係一間泰國公司入面，51%股份由泰籍人士以「人頭股東」身份持有，但真正嘅實益擁有人係持股49%嘅外國人。呢種安排一直處於法律灰色地帶，而家透過統一數據庫同標準化審查，會被更容易識別出嚟。
幾多錢嘅交易會自動觸發審查？
現金交易由200萬泰銖起，或者資產總值超過500萬泰銖（合法繼承除外），依家都會自動根據《土地法》第74條進行資金來源審查。
已經買咗嘅物業會唔會受影響？
有可能會。當局正建立一個涵蓋所有持有土地嘅法人實體嘅數據庫，包括過往已登記嘅公司，即使係好舊嘅收購紀錄，都有機會被重新翻查。
用代持結構會唔會坐監？
《土地法》第96條規定，協助外國人非法取得土地，最高可判監禁2年，罰款上限20,000泰銖。歷史上刑事檢控並唔常見，但隨住監管力度加強，風險已經今非昔比。
除咗代持結構，仲有咩其他合法方式可以持有物業？
主要有三種：長期租賃（一般30年）、喺外資配額內購買公寓單位，同埋透過BOI相關投資，某些情況下可以取得直接持有土地嘅權利。每種方式都有各自嘅限制，建議搵專業法律意見先落實。
呢個新政策係咪全泰國每個省份都適用？
係，通告已經發送到全國每一個省級地政廳。呢係首次喺全國範圍內採用同一套審查標準，唔會再出現「呢個省鬆嗰個省緊」嘅情況。
而家係咪仲值得親身去泰國睇樓？
如果你認真考慮入市，建議親身飛去當地實地了解，並且提前約好律師做諮詢。睇樓同法律會面最好都預早安排時間表。
點知自己間公司會唔會被列入審查名單？
如果一間公司持有土地、有外籍股東，但又無實質商業運作，呢啲就係典型嘅高風險特徵。建議即刻搵人做結構審計，唔好等到官員上門先至驚。
泰國土地廳呢一連串新指令，訊息其實好清晰：過往各處為政、鬆緊不一嘅執法時代已經going to an end。任何喺泰國持有物業嘅人士，都應該而家就檢視自己嘅持有結構，而唔係坐喺度等檢查員上門先算。如果你想搵一個穩妥合法嘅方式喺普吉或者其他地區入市，泰國物業樂意提供專業意見，助你揀啱最適合嘅持有方案。
資料來源：The CITY Asia