一句講明:日圓危機同泰國樓市有咩關係?
日圓兌美元再次跌至約160水平,美國財政部長Scott Bessent在2026年8月29日公開警告,呢種無序波動有可能推高全球借貸成本。對泰國樓市而言,呢輪貨幣動盪一方面令曼谷按揭市場降溫,另一方面卻為手持美元或港幣嚴嚴嚴嚴的投資者,喺普吉創造咗一個相對便宜嘅入市時機。
對於長期關注亞洲資產配置嘅香港投資者嚴嚴,呢個故事值得細心留意,因為日圓作為全球第三大交易貨幣,佢嘅波動從來唔只係日本自己嘅事。
事件背後發生咗咩事?
2026年7月31日,美日兩國政府罕有地聯手進行貨幣干預,同步買入日圓,呢係近年首次出現嘅協調行動。美國財政部動用咗外匯穩定基金(Exchange Stabilization Fund,簡稱ESF),將資產換成日圓。ESF係一個1934年成立嘅備用機制,唔需要經過國會批准就可以動用,呢一點本身已經反映事態緊急。
干預之後,日圓一度反彈,但好快又跌回約160兌一美元水平,證明市場力量比兩大央行嘅聯手行動更強。Bessent點名指出咗風險傳導嘅機制:當日圓急跌,一班靠借入低息日圓、再投資高息資產嘅套息交易(carry trade)參與者,就會被迫緊急平倉,形成連鎖式沽售,拖累債券、股票以至樓市。市場估計,全球以日圓融資嘅套息交易規模超過1萬億美元,即使只有部分平倉,都足以令各類資產市場出現明顯震盪。
值得留意嘅係,市場對美聯儲加息嘅預期,亦進一步擴闊咗美元同日圓資產嘅息差,變相加重日圓嘅下行壓力。
曼谷樓市點解會降溫?
美國借貸成本上升,間接波及東南亞信貸市場。根據泰國銀行(Bank of Thailand)數據,泰國按揭貸款量在2025年第四季按年下跌約12%,主要反映曼谷300萬泰銖以下嘅大眾市場正在降溫。
面對本地借貸收縮,曼谷發展商已經開始行動,對未售出單位提供**15%至20%**折扣,並提供更靈活嘅分期付款方案,目標客源亦逐步轉向現金買家,當中包括外國投資者。呢個現象,某程度上正正為手持現金、唔需要依賴按揭嘅香港買家,打開咗議價空間。
貨幣波動點解會影響泰銖同房地產?
日圓同泰銖同屬亞洲資金流動嘅同一個循環系統,兩者都會對套息交易嘅走向作出反應。當日圓急速轉弱,往往連帶令其他亞洲貨幣承受壓力。對於用美元或港幣(港幣與美元掛鈎)嚴嚴嚴嚴買入泰國資產嘅投資者嚴嚴嚴嚴,泰銖轉軟,實質上代表換算後嘅置業成本有可能更加划算。
呢個邏輯,亦解釋咗點解日本資金近期出現重新分配嘅跡象。歷史上,每次日圓大幅波動,都會將部分日本境外投資資金,重新導向其他亞洲市場,泰國正是其中一個受惠地區。目前普吉同曼谷都已經見到日本買家興趣回升。
普吉樓市依然吸引資金,原因何在?
雖然曼谷大眾市場受壓,普吉嘅國際買家需求卻未見減退。2026年普吉嘅供應管道包括39個項目、合共10,020個單位,買家來源涵蓋中國、俄羅斯、歐洲、印度、新加坡、澳洲同海灣地區,買家基礎相當分散,減低咗市場過度依賴單一國籍買家嘅風險。
對於考慮進場嘅香港投資者嚴嚴嚴,呢種多元買家結構其實係一個利好因素,代表普吉樓市嘅需求支撐,並非單靠某一個經濟體嘅資金流入。加上目前泰銖偏軟,用美元或港幣入市,相當於變相取得多一重貨幣優勢。
未來會唔會再有干預行動?
Bessent未有排除,如果日圓走勢持續「無序」,美日仍有機會再次出手干預。市場目前密切留意160嘅心理關口,一旦跌穿,有可能觸發新一輪政策行動。
借貸成本方面,美國利率上升會透過全球債券市場逐步傳導,雖然泰國銀行(Bank of Thailand)實行獨立貨幣政策,但如果美息持續攀升,長遠仍有可能影響泰國嘅貸款成本。
依家係咪入市普吉嘅好時機?
對於已經考慮喺泰國置業嘅買家嚴嚴嚴,目前嘅貨幣環境同曼谷發展商嘅折扣策略,某程度上構成一個值得留意嘅時間窗口。當然,匯率波動同利率走勢始終存在不確定性,任何決定都應該建基於實地考察同專業意見,而唔係單純追逐短期匯價。如果打算安排普吉睇樓之旅,值得盡快規劃,畢竟貨幣周期轉勢往往嚟得突然。
資料來源:CNA(亞洲新聞台)